L’offre immobilière

Que ce soit au travers de l’immobilier en direct ou de SCPI, leboncourtier vous accompagne dans votre crédit immobilier et votre assurance de prêt.

crédit logement

Si vous souhaitez faire un crédit immobilier, votre banque va vous proposer en garantie une caution ou une hypothèque. Crédit Logement est une des sociétés ou organismes de cautions les plus populaires. Nous vous expliquons comment elle fonctionne.

Qui est crédit Logement ?

Crédit Logement appartient aux banques qui utilisent la caution (BNPP, crédit agricole, LCL, société général, HSBC, etc.)

Créé en 1975, et avec une production de plus de 100 milliards d’euros par an, il dispose d’un effectif de 330 personnes. Ce n’est pas une assurance mais une société de financement, donc elle fonctionne avec un fond mutuel de garantie (FMG). Quand il y a un contentieux, ils vont pouvoir puiser dans le fonds mutuel de garantie pour payer (encours d’environ 6 milliards d’euros).

L’exigence prudentielle réglementée par l’ACPR (2017), impose un niveau de fonds propres à 2% des encours garantis, quelque soit le statut du garant (Compagnie d’assurance ou Société de financement), sous condition de robustesse et de capacité à passer les stress tests. La CAMCA, SACCEF, etc. sont donc maintenant soumises aux mêmes règles.

La banque va activer crédit logement s’il y a 3 impayés d’affilé.

A la fin du crédit, Crédit logement va rendre autour des 2/3 de la part du fond mutuel de garantie. Historiquement, cela représente entre 66 et 75% de cette contribution. Au final, cela représente environ la moitié du coût total de la caution crédit logement qui vous est remboursé à la fin du crédit.

Les avantages de la garantie Crédit Logement

Pour vous :

  • Rapidité de la réponse (48h si pas d’accord automatique) et donc de l’accord de prêt donné par la Banque
  • Une partie de la cotisation qui est versée abonde le fond mutuel de garantie. Une partie de ce fonds mutuel de garantie est éventuellement restituable au terme de la garantie
  • Pas de frais de mainlevée chez le notaire (obligatoire en cas d’hypothèque ou de PPD, les sûretés réelles).
  • Peut garantir les crédits amortissables, in fine, prêt à taux zéro, etc.
  • Possibilité de transférer le prêt garanti sur une nouvelle acquisition (surtout utilisée en cas de hausse des taux dans le cadre d’une revente/acquisition).
  • Accompagnement de Crédit Logement en cas de difficulté passagère : le règlement à l’amiable est privilégié plutôt que la saisie du bien imposée dans le cadre d’une hypothèque. Toutes les solutions sont envisagées : report d’échéances, allongement de la durée du prêt, etc.

Pour la banque :

  • Accord automatique pour près de 60% des dossiers
  • Les conditions de refinancement sont meilleures avec cette garantie financière
  • Aucun risque sur le crédit car en cas d’impayé ou une dégradation de la situation du client aggravant le risque, c’est Crédit logement qui paye et qui s’occupe du recouvrement.

Quel est le circuit d’un dossier ?

scoring crédit immobilier

Les banques ont une liaison informatique avec Crédit logement. L’échange des données se fait donc informatiquement. C’est donc la banque qui s’occupe de la demande, vous n’aurez pas d’accès direct à crédit logement.

60% des dossiers sont validés automatiquement, notamment grâce à un système de scoring, le reste est analysé. Soit le dossier est refusé, soit il peut faire l’objet de demandes d’informations complémentaires.

Par la suite, soit le dossier est refusé, soit il est accordé. En cas de refus, les dossiers peuvent être réétudié sous réserve d’éléments nouveaux.

Lorsque l’accord est émis, le banquier pourra passer à l’étape de l’édition des offres de prêt.

A qui s’adresse Crédit Logement ?

Vous êtes concerné si vous empruntez en tant que :

  • Un particulier résident en France
  • Une personne de nationalité française « non-résidents »
  • Une SCI Familiale uniquement

Qu’est-ce qu’un résident fiscal français ?

Il doit respecter au moins 1 de ces 3 critères, et les impôts sont dus en France si :

  • Habiter plus de 6 mois et un jour en France
  • Avoir ses revenus principaux en France
  • Avoir une activité économique en France.

Quel peut être l’objet du financement ?

  • Un bien destiné au logement de particuliers, et détenu en pleine propriété.
  • Pour la résidence principale, secondaire ou locative.

Quel type de prêt peut être garanti ?

  • Les prêts amortissables, in fine ou les prêts en Francs Suisses
  • Couvert par une assurance de prêt à minimum 100% de quotité globale
  • Périodicité de remboursement mensuelle ou trimestrielle

Astuce : si vous avez moins de 37 ans, vous pourrez bénéficier du tarif préférentiel initio.

Les limites :

  • Avec un différé de maximum 36 mois (3 ans)
  • Encours global garanti par crédit logement de 2 millions d’euros
  • Durée limitée à 30 ans hors période de différé

Quels revenus sont pris en compte par Crédit Logement?

  • Pour les intérimaires, prise en compte de 100% des revenus si vous avez plus de 2 ans d’ancienneté. Sinon, Crédit logement prendra en compte 50% des revenus.
Catégories de revenus et de charges Les revenus pris en compte
Les revenus fixes (sur plusieurs années)Commissions et primes
Revenus de titres
Les dividendes
Revenus fonciers à percevoir
Les revenus saisonniers
Les revenus variables Commissions et primes
Revenus de titres
Les dividendes
Revenus fonciers à percevoir
Les revenus saisonniers
ChargesPrêts immobiliers
Pension alimentaires versées
Loyer
Abondements de prêts in fine
Autres prêts (conso, familiaux, etc.)
Les revenus non retenusPension alimentaire perçue
CAF, APL
Allocations chômage
Remboursement de frais
Pourboires

Zoom sur la pondération des revenus fonciers :

  • En général, seuls 80% des revenus fonciers seront pris en compte. Néanmoins ceux-ci sont déduits des charges liées. Il s’agit d’un bilan locatif foncier.
  • Mais si les revenus fonciers dépassent les revenus du travail, alors on effectue une approche classique où l’on calcule
  • Si le taux d’endettement trop élevé suite à ce calcul, votre épargne et la valeur nette du patrimoine immobilier vont être considérées pour prendre une décision
  • Crédit logement va considérer un rendement locatif de maximum 4% pour le bien acquis. Si c’est plus, le loyer va être plafonné.

Endettement ou reste à vivre ?

C’est l’endettement des emprunteurs qui permet de déterminer la solvabilité, il doit rester autour des 33%. Le reste à vivre est un complément d’informations.

Attention néanmoins : selon l’article L331-2 du code de la consommation, la détermination du reste à vivre est strictement encadrée. L’article prévoit en effet que son montant minimum soit égal au RSA, majoré de 50% pour un ménage, quel que soit sa composition.

Pourquoi faire une SCI ?

  • Possibilité de choisir entre l’IS ou l’IR pour le régime d’imposition
  • En cas de transmission, calcul des droits de mutation sur une valeur nette (actif – passif), alors que si détenu en direct, calcul sur la valeur brute.
  • Protéger le patrimoine : si je suis gérant d’entreprise, j’ai un bien en propre. Si j’ai besoin de fonds la banque va pouvoir jouer sur la caution solidaire pour récupérer les biens. Ce qui est en SCI ne pourra pas être saisi. A la limite les parts de SCI pourront être saisies, mais ils ne pourront pas forcer la vente du bien.

Statistiquement, un dossier fait au travers d’une SCI est 3 fois plus risqué qu’un crédit aux personnes physiques pour les banques. C’est pour ça que les banques prennent systématiquement la caution solidaire des associés.

Qu’est ce qui peut influencer la valeur d’un bien ?

bien immobilier
  • Le marché local, l’environnement et le bien en lui-même
  • L’activité économique (aides de l’état, subventions, taux de crédit, etc.)
  • La nature de l’opération (les travaux ne valorisent pas le bien du montant des travaux, la surcote dans le neuf)

Zoom sur le marché immobilier français :

  • 36,3 millions de logements en France au 1er janvier 2018 pour 28 millions de ménage
  • 58% des français sont propriétaires de leur résidence principale pour une moyenne de 69% dans l’union européenne

Pourquoi choisir leboncourtier pour mon assurance loyers impayés?

assurance loyers impayés

Parce que nous sommes spécialistes de l’assurance immobilier, cela fait 10 ans que nous faisons de la GLI. Nous travaillons avec plusieurs partenaires assureurs pour optimiser vos chances de trouver un contrat qui couvre votre locataire.

Certains comme Solly Azar vous permettent de faire une demande d’agrément au préalable afin d’être sûr d’être indemnisé en cas de sinistre. Il n’y a plus de requalification possible au vu des documents du client.

D’autres, comme la Fidelidad, vous permettent de prendre de nombreux revenus sociaux en compte (CAF, APL, etc).

Comment savoir si mon candidat locataire est éligible à la GLI?

Vous avez une personne qui souhaite louer votre appartement? Vérifiez avec nous son éligibilité à la garantie loyers impayés au préalable! Nous étudions le dossier avec vous, et vous garantissons la prise en charge par l’assurance en cas de problème.

Quels sont les critères d’éligibilité à la GLI?

Votre locataire doit gagner au moins 3 fois le montant du loyer. Attention, les primes non récurrentes et les avantages non imposables ne sont pas pris en compte dans ce calcul.

Par ailleurs, le locataire peut être en CDI, CDD avec une durée de contrat résiduelle supérieure à 6 mois, étudiant, etc.

Nous assurons aussi des frontaliers qui travaillent au Luxembourg, à conditions qu’ils établissent une déclaration en France (même si elle est à 0).

Puis je prendre une GLI et une caution?

Non, sauf si votre locataire est étudiant. En effet, la loi ne permet pas de se couvrir simultanément par une assurance et par un garant. Vous devez faire le choix en fonction de vos préférences.

La garantie loyers impayés est elle déductible des impôts?

taxes emprunteur

Oui. Vous pouvez la déduire dans la 2044 dans la cas des assurances car elle est directement liée à l’exploitation de votre bien.

Le coût réel pour vous est donc réduit!

Que couvre la garantie loyers impayés?

L’assurance a l’avantage de vous couvrir pour les loyers impayés sans délais de carence, mais aussi pour les dégradations immobilières. Vous êtes par ailleurs serein car elle va prendre en charge tous les frais d’avocat ou de procédure judiciaire ou d’expulsion.

Pendant combien de temps l’assurance va-t-elle jouer?

La garantie est illimitée dans le temps. Il existe néanmoins généralement des plafonds en terme de montant maximum d’indemnisation.

Quelle est la différence avec la GRL?

La GRL a été mise en place en collaboration avec l’Etat. Elle n’existe cependant plus depuis 2015. La seule façons de couvrir vos loyers impayés est maintenant la GLI.

Le locataire doit-il être au courant que je fais une assurance loyers impayés?

Non. Nous vous conseillons de ne pas lui dire.

Comment faire pour résilier ma GLI?

Assurance garantie loyer impayé

Vous pouvez la résilier annuellement avec une durée de préavis de 2 mois comme tout type d’assurance.

Par ailleurs, vous pouvez également la résilier sur présentation de l’état des lieux de sortie. Attention, vérifiez bien l’état du logement avant de procéder à la résiliation afin de pouvoir faire jouer la garantie de détérioration immobilière si besoin. Cela ne peut se faire qu’avant la résiliation du contrat.

Puis-je transférer mon contrat loyer impayé d’un locataire à un autre?

Non. Pour chaque nouvelle entrée, vous devez résilier l’ancien contrat et souscrire à nouveau pour le locataire entrant.

Que faire si la situation de mon locataire change?

Même si votre locataire est licencié par exemple, la garantie continue. En effet, c’est la situation du locataire lors de l’entrée dans les lieux qui fait foi.

La GLI couvre-t-elle également les charges locatives?

Oui, au début du contrat le montant des charges vous est demandée car elle entre dans le calcul du prix de la GLI.

En revanche, en général la taxe sur les ordures ménagères n’est pas prise en compte.

Mon bien est géré par une agence immobilière, puis je souscrire directement l’assurance par leboncourtier?

Oui, bien sûr! Nous travaillons d’ailleurs avec de nombreuses agences immobilières qui nous délèguent cette gestion pour leurs clients. En effet, elles apprécient notre réactivité, et le fait d’avoir plusieurs partenaires nous permet de vous assurer au meilleur prix!

Puis-je venir vous voir pour faire le dossier d’assurances ensemble?

Bien sûr, vous êtes les bienvenus à l’agence de Thionville en Moselle, mais nous faisons aussi la plupart des contrats par échanges mails et/ou téléphone. N’hésitez pas à nous contacter!

courtier crédit immobilier

Vous avez un projet immobilier et souhaitez passer par un courtier en crédit immobilier?

Laissez nous vos coordonnées et nous vous recontactons gratuitement pour étudier votre projet ensemble.

Pourquoi passer par un courtier en prêt immobilier?

immobilier simplifié

Nous vous conseillons sur le montage de votre crédit. En effet, il existe beaucoup de possibilités différentes sur le marché, dont nous avons la connaissance. Les banquiers que vous avez rencontré n’ont peut être pas la solution la plus adaptée pour vous. De notre côté, nous avons la vue sur toutes les possibilités , nous serons vous guider pour trouver la meilleur solution pour vous!

Vous souhaitez obtenir le meilleur taux du marché? Nous vous négocions les meilleures conditions financières en prenant l’ensemble des éléments en compte (taux, assurance de prêt, cautionnement, frais de dossier, etc.).

Je ne sais pas si c’est intéressant pour moi de renégocier mon crédit immobilier

Nous étudions pour vous cette éventualité gratuitement! En fonction du résultat, nous pourrons initier un dossier.

le courtier en crédit immobilier vous fait gagner du temps et de l’argent!

Il existe plusieurs solutions pour réduire ses impôts sur le revenu. Néanmoins chaque avantage fiscal est accordé en contrepartie de certaines contraintes à respecter.

I) L’utilisation des niches fiscales


Cet avantage est plafonné à 10ke (et 18ke avec les investissements outre-mer et Sofica).
Les Sofica et les investissements outre-mer peuvent être une bonne source de défiscalisation mais uniquement en diversification sur des petits montants car ce sont des investissements très risqués.

a. L’emploi d’un salarié à domicile

garde à domicile crédit d'impôts 2019

Il concerne le ménage, la garde d’enfants, l’aide à domicile, prestations informatiques à domiciles, le soutien scolaire etc. Vous pouvez bénéficier par ce biais d’un crédit d’impôts de 50% des dépenses engagées. Ceci est permis dans la limite de 12 000€ de dépenses.
Ce plafond est majoré de 1 500 € (sans pouvoir dépasser au total 15 000 €) dans les cas suivants :
– Par enfant à charge (750 € en cas de garde alternée),
– Mais aussi pour chaque membre de votre foyer âgé de plus de 65 ans,
– Par ascendant de plus de 65 ans.

b. Investir dans les économies d’énergies

Vous pouvez en profiter pour faire des travaux dans votre résidence principale (si ce n’est déjà fait) pour économiser sur vos factures d’énergies.
Toutes les aides et conditions des crédits d’impôts sur le site du gouvernement.

c. La défiscalisation immobilière

monuments historiques Malraux

Afin de soutenir le marché immobilier, l’Etat propose plusieurs sortes d’investissements générant des réductions ou des crédits d’impôts.
Cela peut se faire en direct ou au travers de SCPI :
– Le dispositif Pinel pour investir dans l’immobilier neuf est le plus connu mais il rentre dans le plafonnement des niches fiscales. Nous avons des partenariats spécifiques dans ce domaine, nous pouvons échanger dessus si besoin
– La loi Girardin pour les placements Outre-Mer
– Par ailleurs, il y a la loi Malraux et Monuments historiques pour ceux qui aiment participer à la réhabilitation du patrimoine. Il s’agit d’acheter un bien éligible et d’y effectuer tous les travaux nécessaires à la réhabilitation en contrepartie d’avantages fiscaux.
– La loi Censi Bouvard pour les résidences étudiantes, seniors, etc.

II) Réduire ses impôts en diminuant le montant imposable

a. La retraite

calcul rente perp

Comme vous pouvez le voir sur votre avis d’imposition, vous avez la possibilité d’investir sur un perp. Cela peut se faire en une fois chaque année ou mensuellement ou les deux.
Vous retrouvez le montant maximum déductible sur votre avis d’impôts sur la ligne

Les montants versés sur le perp seront déduits des revenus déclarés pour le calcul de la base taxable.
Attention néanmoins, si vous n’avez rien versé en 2018 sur un perp, le dispositif anti optimisation prévu suite à la mise en place de l’année blanche ne vous permettra de défiscaliser que la moyenne des versements en 2018 et 2019. Le système redeviendra « normal » en 2020.E

Nous proposons d’excellents PERP avec des frais d’entrée réduits, n’hésitez pas à me solliciter !

b. La création de déficit foncier

Il s’agit dans ce cas d’investir dans l’immobilier tout en faisant des travaux importants. Si la somme à déduire des revenus fonciers est plus forte que ces derniers, alors le déficit est imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10700€/an et reportable le cas échéant sur les années futures. Il faut néanmoins que le bien soit loué au moins jusqu’au 31 décembre de la 3ième année suivante. Cette solution est aussi accessible au travers de SCPI, souvent à partir de 5 ou 10 000€ d’investissements

c. Investir dans des placements à revenus différés

Il peut s’agir du PEE ou du PERCO par exemple si votre entreprise le propose. En contrepartie d’une durée de détention de l’épargne, les revenus déclarés sont souvent exonérés à la sortie.
Par ailleurs, vous avez également la possibilité d’acheter un bien en démembrement (souvent dans le cadre de transmission de patrimoine). Vous ne percevez pas les revenus de l’actif tant que vous ne détenez que la nue-propriété. L’usufruit rejoint la nue-propriété « gratuitement » et en complète la valeur à la fin du contrat ou lors du décès de l’usufruitier.

III) Les autres dispositifs

a. Faire un don

impôts 2019 don associations

Les dons versés à un organisme d’intérêt général ou reconnu d’intérêt publique donne droit à une réduction d’impôts de 66% dans la limite de 20% du revenu imposable.
Par ailleurs, les dons versés à un organisme d’aide gratuite aux personnes en difficulté permettent d’avoir une réduction d’impôt de 75% plafonné à 537€. Le surplus donne droit à une réduction d’impôts standard à 66% dans la limite de 20% du revenu imposable.

b. Investir dans le capital de PME

Si vous versez des fonds au capital de PME (la vôtre ou celle d’un tiers), vous aurez un crédit d’impôt de 18% dans la limite de 50 000€ pour une personne seule et 100 000€ pour un couple.

Paroles d’expert : Interview de Monsieur Leboube, ACE Thionville Metz et Mercy, courtier en crédit immobilier

Bonjour Monsieur Leboube, Pouvez vous nous dire quel est votre parcours professionnel ?

courtier en crédit immobilier

Après plus de 20 ans passés dans différents établissements bancaires, j’ai opté pour une diversification de mon parcours fin 2017.
Au cours de mes différentes fonctions, j’ai occupé différents postes de commerciaux, de responsable d’agence et de secteur, d’appui commercial en équipe de direction avant de rejoindre les équipes de Direction de région sur Paris. Mon dernier poste a été celui de Directeur Commercial sur la Lorraine pour BNPP avec notamment en charge le développement du crédit et du parc de clients.
J’ai une formation purement bancaire avec un mastère spécialisé en management obtenu avec le concours de l’Essec.
Je suis maintenant associé co-gérant de la société ACE pour les agences de Thionville, Metz et Mercy.

Quelles sont les 5 bonnes raisons de passer par un courtier en crédit immobilier plutôt que de négocier par soi-même ?

Les avantages d’un courtier représentant un réseau national sont multiples :
– Tout d’abord nous avons accès à une offre plus large car nous disposons de plus de 120 partenariats bancaires
– Nos équipes qui ont passés plusieurs années en banque et qui maitrisent les offres et les avantages des différents établissement.
– Le courtier en prêt immobilier est au courant des taux pratiqués et savons mettre en concurrence les établissements dans l’intérêt du client
– Nous maitrisons la gamme de l’offre immobilière et savons lire entre les lignes… le taux n’est pas le seul élément à prendre en considération
– Pour finir, je dirais que les volumes que nous envoyons aux banques nous permettent une meilleure négociation globale des dossiers de nos clients.

Comment vous faites pour obtenir des taux aussi bas ?

banque crédit

Pour obtenir des taux bas, nous travaillons la qualité de présentation du dossier. Un dossier bien monté, bien détaillé, permet une analyse rapide du dossier au banquier.
Les volumes envoyés permettent aussi d’avoir accès à une gamme de taux plus basse qu’un client venant seul.
Nous connaissons le marché et les tendances, donc nous savons proposer le taux « juste » au client.
Par ailleurs, nous avons aussi des relations cordiales et professionnelles avec les banquiers qui sont friands de nos services et de nos dossiers… ACE leur amène de futurs clients après tout !

Quels sont les points d’attention que vous avez dans la négociation d’un prêt immobilier ?

Pour nous tous les points sont essentiels :
Tout d’abord une banque et un fonctionnement qui conviendront au client. Ensuite évidemment le taux, l’assurance et les quotités d’assurance, les frais de dossiers, les frais annexes, la garantie. Nous disposons de plusieurs éléments sur lesquels nous allons être attentifs.

Est-ce que ça coûte cher de passer par un courtier en crédits ?

Comme tout service de qualité, cela a un prix forcement. Toutefois, au regard de la qualité de nos présentations, du travail fourni, de la négociation entreprise … le grand gagnant est toujours le client !

Quels atouts l’agence ACE Crédit de Moselle peut-il apporter aux acquéreurs ?

ace crédit immobilier

Nos atouts sont nombreux car nous disposons de conseillers de qualité, nous agissons sous le couvert du premier groupement européen de crédit, nous maitrisons le marché et les offres, nous nous étendons sur tout le 57 mais aussi le 54 en partie et le 55, ainsi que sur le Luxembourg… pour le reste, je vous invite à venir nous rencontrer dans nos locaux, fraichement rénovés pour que les clients s’y sentent comme chez eux !!
Retrouvez-nous sur internet :

ACE Thionville

ACE Metz

Pourquoi faire appel à un conseiller en gestion de Patrimoine?

Le conseil en gestion de Patrimoine n’est pas faîte qu’aux personnes ayant un gros patrimoine. Il concerne tout le monde car nous vous conseillons sur vos placements, la prévoyance, la protection de votre famille, etc.

Voici en vidéo les 10 idées reçues à ce sujet :

Besoin de CONSEIL pour votre PATRIMOINE Privé ou Professionnel ?

Faîtes appel à LE BON COURTIER !

conseil en gestion de patrimoine

Si vous êtes propriétaire bailleur d’un bien locatif, vous devez détenir plusieurs catégories d’assurances. Des assurances pour protéger le bien lui-même mais aussi pour sécuriser votre investissement.

1) La loi ALUR : PNO

propriétaire bailleur

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) date de 2017. Elle prévoit que la PNO (assurance Propriétaire Non Occupant) devient obligatoire.
La PNO est souvent critiquée (à tort) pour son double emploi. En fait il s’agit d’une assurance peu chère qui va couvrir le vide entre la MRH (Multirisque Habitation) du locataire et la MRI (Multirisque Immeuble).
En effet, le logement peut provoquer des sinistres sans pour autant que la responsabilité du locataire soit engagée.
Mais également elle garantie aussi votre responsabilité civile vis-à-vis des voisins et des tiers.

devis assurances

2) Assurance de prêt du propriétaire bailleur

Dans le cadre de votre achat locatif, vous obtiendrez probablement un crédit immobilier. Vous devez être garanti au moins en DC/PTIA (Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Cette assurance peut vous être octroyée par la banque ou par délégation chez un assureur. Contactez votre courtier pour comprendre quelle est la solution la plus avantageuse pour vous.

3) La MRH pour le compte du locataire

Sachez que vous avez le droit de souscrire l’assurance habitation pour le compte de votre locataire, et de lui réintégrer le coût dans ses charges. Le coût peut même être majoré de 10% afin de dédommager le propriétaire du temps passé pour effectuer les démarches administratives.
Cette option est fixée par le décret n°2016-383 du 30 mars 2016 paru au Journal Officiel du 31 mars 2016.

devis assurances

4) Loi ELAN

assurance location appartement propriétaire bailleur

La loi ELAN de 2018 signifie loi de l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du numérique. Elle vise à renforcer les droits du propriétaire afin de renforcer ce marché souvent freiner par la crainte du locataire malveillant. Aussi, Elle diminue les délais d’expulsion et facilite les ruptures de bail.

5) Garantie loyers impayés GLI

La GLI vous permet de vous couvrir en cas de non-paiement de loyer par votre locataire en place. GLI souscrit au moment de la mise en place du bail. Cela vous permet de pouvoir couvrir vos échéances de crédit immobilier même si vous avez un locataire indélicat.
Enfin, certaines options permettent même de vous couvrir en cas de détériorations immobilières anormales lors de la sortie du locataire en place.

6) Multirisque immeuble

La copropriété et souscrite par la MRI. Elle permet de garantir l’ensemble des parties communes qui appartiennent à l’ensemble des appartements de la copropriété. Par exemple, les canalisations qui passent dans vos murs mais qui desservent l’ensemble des appartements.
Vous la payez dans vos charges de copropriété, en fonction de vos tantièmes détenus.

7) Fiscalité des assurances propriétaire bailleur

Par ailleurs, sachez que même si ces assurances représentent une charge pour le propriétaire bailleur, elles sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers. Vous devez les déclarer dans votre 2044. Cela vous permet donc de défiscaliser tout en étant en toute sérénité sur la gestion de votre bien locatif !

contact conseiller

Voici comment fonctionnent les déclarations au micro-foncier ou réel :

Choisir entre micro-foncier ou réel…

micro-foncier

Lors de votre déclaration d’impôts, si vous avez des revenus fonciers tirés de la location d’immeuble nu à déclarer, vous avez le choix entre le régime du micro-foncier (case de la 2042 ligne 4BE) et les revenus réels (2044).
On entend par immeuble nu la location d’un appartement, d’une maison, cave, garage, remise, local professionnel. La location du foncier meublé est lui déclaré dans les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Comment fonctionne le régime micro foncier ?

Vous déclarez les revenus fonciers hors charges et vous appliquez un abattement forfaitaire de 30%. Vous serez donc imposé sur votre tranche marginale d’imposition sur les 70% restants. Ceci signifie que vous aurez toujours du bénéfice imposable car les travaux et intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles. Ils sont déjà inclus dans les 30% forfaitaires.

Comment fonctionne le régime du foncier imposé au réel ?

Dans ce cas, vous déclarez tous vos revenus hors charges. Vous ne bénéficiez pas d’abattement forfaitaire mais vous pouvez déduire plein d’éléments de vos revenus

  • Des dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, des dépenses de diagnostics.
  • Les provisions pour charges de copropriété, exceptées les charges du locataire ou dites « récupérables ».
  • Des frais de gestion, frais de procédure, commissions versées pour la gestion locative
  • Frais de gérance d’un immeuble, frais d’avocat, huissier.
  • Ensuite des primes d’assurance du bien et des loyers impayés.
  • Et puis des taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux.
    Les intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier.
  • Des indemnités d’éviction et de relogement dans certain cas.
  • Des déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre des dispositifs Pinel, Louer abordable (Cosse ancien), Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien.

En fonction de vos dépenses, vous pouvez tomber sur un résultat négatif (si vous faites de gros travaux par ex).
Si le résultat négatif est en dessous de 10 700€, vous pouvez tout déduire des revenus salariés sur le montant de la tranche marginale.

S’il est au-dessus, vous pourrez amortir le reste sur les 10 années suivantes dans la limite annuelle de 10 700€.

Dans quel cas peut-on choisir le régime du micro foncier ?

Le montant des loyers annuels doit être inférieur à 15 000€. Si le propriétaire est dans ce cas il est de plein droit (c’est-à-dire par défaut) dans le régime du micro foncier.
Cependant, même si vous percevez moins de 15 K€ vous avez la possibilité d’opter pour le régime du réel. Cependant, si vous optez pour cette option vous vous engagez à la garder pour 3 ans (afin de limiter l’effet d’aubaine) de manière irrévocable.
Par ailleurs, vous n’avez pas la possibilité de mettre un bien sur le régime du micro foncier et un autre au réel. Vous devez choisir une option pour l’ensemble des loyers encaissés sur l’immobilier loué nu. Après cette période de 3 ans, vous pouvez continuer à opter pour le réel ou à revenir sur le micro foncier. Le délai de 3 ans rentre en considération après chaque changement.

Dans quel cas dois-je déclarer mes revenus au réel ?

impot foncier

Comme expliqué précédemment, si vous dépassez le seuil des 15 000€, vous serez obligés de remplir la 2044 avec les revenus au réel.

ailleurs, certains revenus ne sont pas déclarables au micro foncier :

  • de monuments historiques ;
  • d’immeubles dans le secteur sauvegardés, régime « Malraux » ;
  • de logements neufs au titre desquels est appliquée la déduction au titre des amortissements (Robien, Périssol, Besson) ;
  • de logements au titre des quels le contribuable bénéficie des déductions spécifiques prévues dans le cadre des dispositifs Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien ;
  • d’immeuble ou est appliquée une réduction d’impôt dans le secteur touristique ;
  • de parts de SCI, SCPI ou FIP sauf si le détenteur des parts et également propriétaire directement d’immeuble donnée en location nue.

Hors comme vous l’avez compris, vous ne pouvez pas déclarer vos revenus dans les 2 parties. Donc si vous disposez d’au moins un bien contenant ces caractéristiques. Vous devrez déclarer tous vos revenus fonciers au réel.
Attention, si vous avez un Robien, un Sellier ou un Pinel, la réduction d’impôt s’applique par déduction de votre impôt dû. Vous avez donc la possibilité de faire du micro foncier dans ce cas.

Quels sont les avantages du micro foncier ?

Par suite, en cas de contrôle fiscal, vous n’avez pas de justificatif à fournir, puisque la déduction est forfaitaire. Au réel, vous devez pouvoir justifier chacune des dépenses effectuées.

Comment choisir entre les deux solutions micro-foncier ou réel ?

Choisissez le micro-foncier ou réel avec votre calculette !
– Calculez le montant déclarable avec l’abattement forfaitaire
– Calculez le montant déclarable en déduisant toutes les charges payées de vos revenus locatifs
– Choisissez la formule la plus avantageuse pour vous

Bonus, mon conseil : pour ma part, je ferai l’extrapolation de ces calculs sur 3 ans puisque l’engagement continue sur cette période.

Comment passer d’un régime à l’autre ?

Il n’y a pas de formalité particulière : il vous suffit de remplir vos impôts au bon endroit dans votre avis d’imposition.

Vous devez respecter l’obligation de rester au minimum 3 ans au réel si vous étiez éligible au micro foncier mais que vous choisissez malgré tout de déclarer au réel.

contact conseiller

Avec cette petite vidéo, vous découvrirez le fonctionnement assurance de prêt. En quelques minutes, vous comprendrez son importance dans la démarche de recherche d’un crédit.

Comment marche une assurance emprunteur en vidéo

Ci dessous un petit lexique du crédit qui vous aidera à comprendre le jargon du banquier!

Quelques définitions autour du crédit

Amortissement (du capital) :

lexique crédit

Le capital ainsi que l’amortissement impose dans tous les cas un remboursement à chaque échéance lors d’un emprunt. La première phase du remboursement de l’emprunt intègre une période où le capital reste due et non pris en compte. Par conséquent la deuxième phase intègre le remboursement du capital.

Amortissement constant :

Lors un crédit dît à amortissement constant, la même somme demeure identique à chaque échéance. Le montant des échéances (capital + intérêts) diminue ensuite avec le temps. Et ensuite au contraire, si le montant de l’échéance est fixe, il s’agit probablement d’un crédit à échéances constantes.

Amortissement négatif :

Se dit lorsque les intérêts calculés demeurent supérieurs au montant de l’échéance payée. Le remboursement n’intégrera pas le capital. Au contraire, la différence entre le montant des intérêts et le montant de l’échéance s’ajoute au capital restant dû.

Amortissement in fine :

Il s’agit d’un crédit pour lequel le remboursement du capital intervient seulement sur la dernière échéance.

Assurance emprunteur (ou assurance crédit) :

Cette assurance, dont le prêteur est le bénéficiaire, a pour but de garantir le prêteur en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Les garanties «décès» et «invalidité totale» sont pratiquement toujours exigées par les banques pour un crédit immobilier. La garantie «invalidité partielle temporaire» reste fortement recommandée si le prêt vise l’acquisition de la résidence principale. La «garantie chômage», optionnelle, couvre le remboursement total des échéances (pour les meilleurs contrats), ou partiel et progressif eu égard à la dégressivité des ASSEDIC.

lexique du crédit

Cap de taux :

Plafonnement de la hausse du taux d’intérêt en cas de crédit à taux variable. Ce plafonnement souvent exprimé en valeur absolue (par exemple 4,50%), ou en valeur relative (par exemple taux initial + 2%]. Les conditions de ce plafonnement (indice, niveau, durée et modalités) reste définies par le contrat et peuvent inclure également un taux plancher («floor» ou taux minimum) limitant la variation du taux à la baisse. La combinaison d’un taux plancher et un taux plafond donne un tunnel d’évolution du taux.

Capital :

Montant du crédit consenti par le prêteur. Le capital éventuellement versé en une ou plusieurs fois.

Capital restant dû :

Montant du capital restant à rembourser par l’emprunteur à une date donnée. Il sert de base au calcul des intérêts de l’échéance à venir. Dans un contrat à taux variable, le prêteur doit une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser.

Charges financières :

Elles comprennent les échéances de remboursement de prêts, les primes d’assurance obligatoirement liés, les loyers et les pensions versées.

Crédit relais :

Il s’agit d’un crédit généralement accordé dans l’attente d’une rentrée certaine d’argent, notamment, lors de la vente d’un bien immobilier. Ensuite la banque peut demander ou pas le paiement des intérêts pendant la durée du crédit.

Différé partiel (d’amortissement) :

différé amortissement

Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse aucun capital. Il ne paie que les intérêts du prêt. Les cotisations d’assurances généralement perçues pendant la période de différé d’amortissement.

Différé total (d’amortissement) :

Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. Ces intérêts s’ajoutent au capital restant dû. Seules les cotisations d’assurances sont généralement perçues pendant la période de différé total.

Durée d’amortissement :

Durée pendant laquelle le crédit est remboursé en capital. Cette durée peut être différente de la durée du crédit si celui-ci comprend une période de différé.

Échéance :

C’est le nom de l’opération financière consistant à rembourser périodiquement le crédit. Elle est caractérisée par sa date et sa périodicité.

Garantie du prêt immobilier :

En cas de défaillance de paiement des mensualités du prêt immobilier, cette garantie protège la banque qui se fait rembourser le capital restant dû. Les types de garanties les plus fréquents sont : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) et nantissement

Intérêts intercalaires :

On parle d’intérêts intercalaires par opposition aux intérêts d’une échéance régulière lorsque ces intérêts sont produits, en cas de déblocage progressifs des fonds, durant la période de déblocage sur les fonds déjà débloqués. Des intérêts intercalaires sont calculés, la première échéance ne correspond pas exactement à la durée prévue par la périodicité de remboursement.

R.A. (Indemnités de remboursement par anticipation) :

Indemnités versées à la banque, lorsque le crédit est remboursé par l’emprunteur avant la date prévue sur le tableau d’amortissement. Et correspondant à 6 mois d’intérêts dus avec un plafond de 3% du capital restant dû en matière de crédit immobilier, et 1% en matière de crédit à la consommation.

Principal :

Le principal est la partie du capital qui est remboursée dans une échéance. C’est un synonyme peu usité de l’amortissement.

Remboursement anticipé :

Possibilité pour le client de rembourser partiellement ou totalement un crédit avant la fin prévue du contrat. Cette possibilité peut donner lieu à la perception par la banque d’indemnités de remboursement anticipé (I.R.A)

Revenus globaux :

Ils regroupent les revenus salariés ou assimilés, les pensions perçues, les allocations ou revenus sociaux, les revenus locatifs et financiers.

Tableau d’amortissement :

Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur. Et ensuite à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre. Le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.

Taux capé :

Il s’agit du taux bénéficiant d’un mécanisme de plafonnement d’évolution (voir cap de taux)

Taux actuariel :

C’est en effet la technique de taux selon un modèle actuel, utilisée pour transformer le taux annuel en un taux périodique.

Taux annuel effectif global (TAEG) :

construction maison

Taux annuel actuariel englobant les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit : frais de dossier, de garantie, d’assurance de prêt. Il permet de mesurer le coût total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le taux d’usure en vigueur à la date d’émission de l’offre de prêt. Le TEG, à la différence du TAEG, traduit en taux annuel proportionnel et s’applique principalement aux prêts professionnels.

Taux d’endettement :

C’est le taux exprimant le rapport des charges financières sur les revenus globaux.

Taux proportionnel :

Technique du taux consistant à diviser le taux annuel par le nombre d’échéances dans l’année pour obtenir le taux périodique.

Taux périodique :

Taux utilisé sur le capital restant dû pour calculer les intérêts d’une échéance. Le taux périodique dépend de la périodicité du crédit (mensuel, annuel, …)

Taux d’intérêt (annuel) :

Pourcentage permettant de calculer la rémunération annuelle de la banque sur une somme d’argent prêté à l’emprunteur

Taux nominal ou taux débiteur (annuel) :

C’est le taux (annuel) du crédit quand celui-ci est calculé au taux proportionnel.

Taux révisable (ou Taux variable) :

Taux qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse et sur la durée du prêt selon les modalités prévues notée dans le contrat de prêt. L’évolution du taux dépend de la variation d’un ou plusieurs indices et elle peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation.

E-Book : changer facilement son assurance prêt ?