Arrêt Musel : Risque fiscal en cas de décès du professionnel ou du LMNP
L’arrêt Musel permet de prévoir le risque fiscal en cas de décès du chef d’entreprise ou du LMNP.
Le débat sur le décès du chef d’entreprise est l’objet de plusieurs débats en ce qui concerne la possession de biens immobiliers en LMNP (location meublée non professionnelle). Souvent les taxations liées au bien et l’existence d’un prêt immobilier en cours sont les deux principales conséquences. Comment prévoir le risque fiscal en cas de décès de l’investisseur ou du LMPN ? Le point dans cet article.
Nos explications sur l’arrêt Musel en vidéo
Nous vous proposons une interview exclusive Leboncourtier sur le sujet. Toutes les questions sont posées sans tabou.
La fiscalité du LMNP : fonctionnement
Pour mieux prévoir le risque fiscal lors du décès de l’investisseur, il est important de comprendre le fonctionnement de la fiscalité du LMNP. Si vous êtes particulier et vous possédez plusieurs biens immobiliers meublés en location, vous n’êtes pas concerné par le régime d’impôt BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cependant, vous serez obligé de payer des impôts sur vos revenus provenant des loyers. Si vous êtes soumis au régime réel, le prélèvement s’appliquera aux charges d’exploitation. Dans le cas où vous êtes soumis au régime micro bic, alors l’impôt sera déduit d’un abattement de 50 %.
Lmnp et décès : risques et conséquences
En tant que particulier LMNP, vous devez connaitre les conséquences d’un décès afin de mieux prévoir toutes les éventualités.
En effet, le décès du particulier LMNP provoque les mêmes conséquences que l’arrêt de l’activité d’une entreprise, c’est-à-dire :
- Imposition de vos bénéfices générés à partir de votre dernier exercice clos jusqu’à l’arrêt de l’activité ;
- Imposition des plus-values réalisées avant la cession, dont l’imposition avait été différée
- Mais aussi imposition des bénéficies générées grâce à la sortie d’éléments issus de l’actif du bilan.
Ses conséquences financières toucheront aussi bien pour vos ayants droit que vos prêts en cours. Pour limiter les risques, il convient de collaborer avec un courtier en assurances apte à intégrer une démarche successorale. Il est également conseillé d’adhérer à un centre de gestion reconnu. Cela vous évitera une augmentation de 25 % des mensualités à rembourser par votre assureur à la banque prêteur. Cette majoration accroit grandement le bénéfice imposable.
Tout investisseur LMNP doit prévoir ces possibilités. Dans le cas contraire, les ayants droit auront des difficultés de vendre le ou les biens ou même financer la transmission du LMNP. Lorsque l’investisseur meurt et que son prêt immobilier n’est pas totalement remboursé, dans un régime déclaratif du réel, les fonds générés par les mensualités peuvent augmenter si le bien est vendu. Ses héritiers risquent dans ce cas de subir un impôt sur la plus-value latente dans la tranche marginale de l’IR dudit investisseur. Rapprochez-vous d’un CGP pour bénéficier de conseils professionnels. Le CGP pourra analyser la possibilité de vous faire souscrire à un tempo décès, qui va couvrir l’imposition. De même, il est capable d’aborder la question du LMNP dans toutes ses dimensions, afin d’accompagner efficacement votre projet d’investissement.
LMNP et décès remboursement du crédit en cours par votre assureur
Comme nous venons de le voir, l’imposition immédiate des plus-values générées est l’une des conséquences du décès du LMNP. Il en va de même pour le versement du capital à la banque par l’assurance emprunteur du défunt. Il s’agit d’une indemnité qualifiée de « produit exceptionnel » qui par conséquent sera soumis à l’imposition BIC. Une imposition qui s’ajoutera à celles des bénéfices générés par de la location meublée. Si par exemple les conséquences fiscales d’un bien dont le propriétaire est décédé équivalent au montant du prêt que l’assurance doit rembourser, le bénéfice généré sera imposé jusqu’à 45 % tout en subissant la CSG CRDS à 17,2 %. Ce qui est une catastrophe pour l’investisseur et pour ses héritiers.
Conseil pour prévoir cette conséquence : L’arrêt Musel
Lorsque vous cherchez un financement auprès d’une banque pour un investissement dans le locatif, tâcher de demander à l’organisme prêteuse d’instaurer une clause séquestre au profit d’une tierce séquestre (arrêt Musel). Ainsi, un prêt sera contracté au nom de l’entreprise. De même, l’assurance sera souscrite à votre nom, comme associé ou chef d’entreprise. La banque n’est donc pas le bénéficiaire. Cette opération vous donne la possibilité de désigner un tiers séquestre (le notaire) comme bénéficiaire.
De ce fait lorsque vous ne serez plus de ce monde, le notaire gardera vos fonds jusqu’à ce que l’assureur rembourse la globalité du crédit à la banque. Cela s’applique également dans le cas où l’entreprise continue de faire des bénéfices. L’avantage de la clause séquestre, c’est que l’imposition ne va pas majorer, puisqu’aucun bénéfice exceptionnel n’est constaté. De plus, les droits de succession ne vont pas augmenter d’autant plus que la dette sera sur la tête de la société. Le total transmis de la société se verra minoré du cout de la dette. Conséquence : diminution des droits de succession.
Les institutions de prêt, pour faire davantage de profit, souhaitent devenir les principaux bénéficiaires des indemnités de l’assure en cas de décès. C’est pourquoi vous avez besoin de l’accompagnement d’un expert-comptable, d’un avocat ou d’un notaire pour bénéficier des avantages de l’arrêt Musel. Pour votre financement, préférez les banques qui acceptent la clause de séquestre, même si le taux est un peu élevé.
La souscription à un prêt auprès d’une institution de prêt qui n’accepte pas la clause de séquestre entraine de lourdes conséquences fiscales pour vos ayants droit.
Demande de clause séquestre de l’arrêt Musel : les conditions de mise en œuvre
L’arrêt Musel du 10 juillet 1992 fixe des conditions que vous devez respecter pour éviter un rejet de votre demande par l’administration fiscale. La banque doit s’assurer que son crédit sera remboursé par le LMNP en cas de décès. Celui-ci devra donc présenter une garantie décès en son nom pour gagner la confiance de l’établissement prêteur. Le chef d’entreprise doit être le principal souscripteur du contrat d’assurance emprunteur. De plus, toutes les cotisations seront assurées par l’entreprise. Une condition sans quoi l’obtention du crédit est impossible. Enfin l’entreprise devra subordonner la prise en charge des primes à la caution particulière du chef d’entreprise. Si ses conditions sont réunies, le prêt sera inscrit au passif de l’entreprise et ne sera pas considéré comme produit exceptionnel. Ce qui est une excellente solution pour échapper à l’imposition.
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Bonjour,
Le fait de ne pas intégrer le crédit immobilier dans les charges déduites du régime réel en LMNP (c’est à dire de faire le LMNP comme s’il n’y avait pas de crédit sur le bien loué) permet il de s’exonérer de la reconnaissance du résultat exceptionnel dans les BIC et donc d’éviter la taxation issue du produit exceptionnel d’assurance en cas de décès de l’assuré ?
Merci.