Comment bien gérer son patrimoine immobilier ?
Le patrimoine immobilier englobe plusieurs éléments : biens détenus, financements adossés, assurance emprunteur… Chacun de ses éléments peuvent être optimisés s’ils sont étudiés indépendamment les uns des autres. Les courtiers en prêt ou en assurance sont la clé pour bénéficier des solutions les meilleures en matière de rapport qualité/prix. Ils ont en effet accès à une offre large permettant d’obtenir des conditions avantageuses. Par ailleurs, ils aident, pour un crédit immobilier, à opter pour une délégation d’assurance pertinente et répondant à vos besoins. Dans ce guide, Le Bon Courtier vous livre toutes les informations à connaître pour optimiser votre patrimoine immobilier.
Pourquoi passer par des courtiers pour mon patrimoine immobilier ?
Les courtiers, qu’il s’agisse d’un besoin de financement ou d’assurance, permettent d’optimiser votre patrimoine en vous trouvant la meilleure solution. Expert dans son domaine, le courtier est ainsi en mesure d’étudier votre dossier précisément pour vous proposer la formule la plus adaptée, aux garanties et services correspondant à vos besoins, et au prix le plus juste.
Le crédit immobilier
Passer par un courtier en crédit pour votre patrimoine immobilier, c’est assurément bénéficier de plusieurs avantages :
- Il a accès à une offre multiple et variée grâce à ses nombreux partenaires bancaires.
- Souvent issu de la banque, le courtier en immobilier connaît parfaitement le sujet. Il maîtrise les offres et les avantages des différents organismes.
- Il est au fait des taux pratiqués et sait mettre en concurrence les banques dans l’intérêt du client.
- Il maîtrise parfaitement le crédit immobilier et sait lire entre les lignes, sans se fixer uniquement sur un taux. Il accompagne ainsi de A à Z le client lors de toutes les étapes du financement.
- Au vu du grand nombre de prêts qu’il propose aux banques, il a un pouvoir de négociation sur les dossiers clients.
L’un des avantages principaux est le taux qu’un courtier en immobilier peut négocier pour vous. Pourquoi ? Parce que le courtier livre aux banques des dossiers étudiés, précis, complets et détaillés. Un dossier de qualité déjà monté est indubitablement un gain de temps considérable pour un établissement bancaire. Il est alors en mesure de proposer un taux attractif pour un nouveau client.
Qui plus est, le coût d’un courtier en patrimoine immobilier est souvent pris en charge par la banque. Le client a généralement 0 frais de courtage. Et si toutefois le courtier prend des frais de dossier au client, ceux-ci peuvent être intégrés au financement. Ils sont alors preuves d’un travail de qualité de la part du courtier.
L’assurance
Passer par un courtier en assurance, c’est s’assurer d’avoir le meilleur tarif pour les garanties les plus adaptées à votre profil. Le courtier en assurances ne vend pas d’assurance. Il est en effet là pour trouver le bon contrat correspondant à votre demande. Son rôle est d’étudier précisément votre dossier et d’adapter les offres.
Par exemple, certaines professions ont des avantages tarifaires ou des garanties adaptées au métier (métiers à risques par exemple). Le courtier en assurances va ainsi orienter la proposition vers la solution la plus pertinente pour vous.
Prendre une assurance emprunteur en délégation d’assurance
Pour optimiser votre patrimoine immobilier, il est opportun d’opter pour une délégation d’assurance emprunteur, souvent moins onéreuse que l’assurance groupe d’une banque.
C’est quoi l’assurance emprunteur ?
L’assurance de prêt, bien que facultative, fait souvent partie des exigences d’une banque lors de la mise en place d’un crédit immobilier. Son rôle est de prendre le relais du remboursement du prêt en cas de survenance d’un risque grave de la vie :
- décès ;
- PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) ;
- invalidité ;
- incapacité de travail.
Pourquoi ? Parce qu’en général, si l’un de ces risques survient, les revenus du foyer baissent considérablement. Cela met ainsi en péril le remboursement du prêt immobilier. En ce sens, la banque impose la mise en place d’une assurance emprunteur, pour se protéger d’un manquement au remboursement.
Pourquoi une délégation d’assurance ?
Lors de la mise en place d’un prêt immobilier, la banque propose son offre en interne. Mais il n’est pas obligatoire d’y souscrire. En effet, vous êtes libre de choisir l’assureur de votre choix, même externe à la banque qui octroie le financement. On appelle cela la délégation d’assurance. Et ceci est un bon moyen d’optimiser votre patrimoine immobilier.
Ses avantages :
- bénéficier de garanties adaptées à votre profil ;
- disposer d’un tarif attractif et plus bas que celui que vous propose la banque ;
- trouver un assureur qui accepte d’assurer en cas de profession à risque ou de maladie par exemple.
La délégation d’assurance permet de comparer les différentes offres, d’avoir le choix et de disposer d’un pouvoir de négociation. L’objectif : obtenir les meilleures conditions tarifaires en matière d’assurance emprunteur.
La banque peut refuser une délégation d’assurance. Toutefois, elle est dans l’obligation de justifier son refus. La plupart des compagnies d’assurance proposent désormais des contrats d’assurance emprunteur dits d’équivalence. Cela signifie que ces contrats remplissent les conditions minimum exigées par une banque en matière de garanties. Il est donc plutôt rare qu’une banque refuse une délégation d’assurance.
Pratique de plus en plus fréquente, mettre en place une assurance emprunteur déléguée est facile et rapide. En général, vous n’avez pas grand-chose à faire. La compagnie d’assurance et la banque se mettent en relation pour une mise en place effective et optimale du contrat.
Pensez à renégocier vos assurances de prêt
Une renégociation du prêt et/ou de l’assurance emprunteur sont possibles à tout moment. Une étude préalable s’effectue d’abord pour savoir si le jeu en vaut la chandelle. Si c’est le cas, c’est une réelle opportunité pour optimiser votre patrimoine immobilier.
Intérêt d’une renégociation de prêt et d’assurance de prêt
Renégocier son crédit immobilier présente plusieurs intérêts :
- réduire son coût total de crédit ;
- réduire la mensualité de prêt ;
- baisser la durée de remboursement ;
- éviter un rachat qui intègre des frais supplémentaires (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, nouveau coût de garantie).
La renégociation de prêt se passe au niveau de la banque détentrice du crédit. Si les taux en vigueur le permettent, la banque réduit donc le taux du prêt en cours en baissant éventuellement la durée restante de remboursement.
En outre, il est aussi possible de renégocier à tout moment son assurance emprunteur. Élément notable d’une mensualité, la cotisation d’assurance peut être renégociée régulièrement pour gagner encore plus d’argent. C’est un levier hautement important dans la baisse du coût du crédit.
Ainsi, si vous n’avez pas le temps de faire le tour des assureurs au moment de la mise en place de votre prêt, vous pouvez tout à fait vous en occuper ultérieurement. En effet, il est possible de changer son assurance emprunteur à tout moment de la vie d’un prêt.
Les lois qui permettent de réduire le coût de l’assurance emprunteur
La loi Lagarde
Avant 2010, seule l’assurance de la banque pouvait être mise en place. La loi Lagarde, en 2010, a fait évoluer ce point en proposant à tout emprunteur de choisir son assurance auprès de l’assureur de son choix. Cette action n’était alors possible qu’à la mise en place du prêt uniquement. C’est à partir de ce moment-là qu’on commence à parler de délégation d’assurance.
La loi Hamon
En 2014, la loi Hamon vient compléter la loi Lagarde, toujours en faveur du patrimoine immobilier. Elle permet de disposer d’une année supplémentaire pour modifier son assurance emprunteur et changer d’assureur. Ainsi, la loi Hamon permet de choisir la compagnie de son choix à la mise en place du financement, ou bien dans les douze mois qui suivent.
L’amendement Bourquin
En 2017, une nouvelle évolution sur l’assurance emprunteur a lieu. L’amendement Bourquin propose de pouvoir changer d’assurance de prêt pendant toute la vie de l’emprunt, mais à date anniversaire uniquement, avec un préavis de deux mois.
La loi Lemoine
Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine met fin à toutes les lois et amendements précédents. Elle permet à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt à tout moment, sans condition de date anniversaire, et ce pendant toute la durée de vie du crédit. On appelle cela une résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur.
En outre, la loi Lemoine a apporté d’autres évolutions majeures au contrat d’assurance emprunteur :
- Suppression du questionnaire de santé si l’emprunteur remplit les deux conditions suivantes :
- solliciter un crédit inférieur à 200 000 € ;
- être âgé de moins de 60 ans à la fin du prêt.
- Réduction du délai du “droit à l’oubli” de 10 ans à 5 ans.
Conservez votre patrimoine immobilier
Pour optimiser votre patrimoine immobilier, il est intéressant de conserver votre bien pendant quelques années au moins. En effet, au début du remboursement d’un prêt, vous remboursez majoritairement des intérêts. Il est donc opportun d’attendre plusieurs années pour bénéficier d’un amortissement en capital intéressant.
Ainsi, au bout de plusieurs années, si vous êtes amené à vendre votre bien et que vous ne générez aucune plus-value, vous disposerez au moins de la partie du capital remboursé. Cela peut alors constituer un nouvel apport pour l’achat d’un autre bien.
À chaque bien de son patrimoine immobilier, son assurance
Selon que vous achetez votre résidence principale, secondaire ou que vous investissez dans du locatif pour développer votre patrimoine immobilier, vous devez mettre en place des assurances.
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO)
Depuis 2017 , la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) impose au propriétaire bailleur de mettre en place une assurance habitation dite PNO. PNO signifie propriétaire non-occupant. Il s’agit alors d’une assurance basique permettant de couvrir les dégâts d’un logement mis en location. Elle couvre par ailleurs les dommages subis par les parties communes, dans le cas d’un immeuble, et ceux subis par les voisins.
Même si le locataire est aussi tenu de prendre une assurance habitation, dite de risques locatifs, le propriétaire doit se prémunir d’un manquement à ses obligations qui entraînerait des dégâts.
L’assurance habitation
L’assurance habitation est obligatoire au minimum de la garantie responsabilité civile. Elle permet de couvrir les dommages que le logement pourrait causer (chute d’un arbre sur le toit d’un voisin par exemple).
En outre, il est possible de souscrire à une assurance dite multirisque habitation. Il s’agit d’un contrat intégral offrant des garanties complètes :
- incendie ;
- dégât des eaux ;
- catastrophes naturelles et technologiques ;
- vol ou vandalisme ;
- tempête, neige, grêle ;
- dommages électriques ;
- valeur à neuf ;
- attentat et acte de terrorisme.
Personne n’est à l’abri de ces risques qui peuvent avoir des conséquences financières importantes sur le patrimoine immobilier. L’assurance habitation est ainsi là pour aider pécuniairement à réparer, remplacer, voire se reloger.
La garantie des loyers impayés (GLI)
La garantie des loyers impayés (GLI) couvre le propriétaire bailleur de :
- un manquement au paiement des loyers par son locataire ;
- les frais de contentieux ;
- les réparations à la suite des dégâts causés par le locataire dans le logement.
La GLI prend en charge, après un délai de carence, les loyers impayés. C’est l’assurance qui met ensuite en place une procédure auprès du locataire pour recouvrer les sommes dues. L’assurance prend en charge les frais d’avocats et de justice en cas de procédure d’expulsion.
Tout propriétaire bailleur peut souscrire à une GLI. Il a alors un dossier précis et complet à remplir avant de valider le choix de son locataire.
La GLI est gage de sérénité lors de tout investissement locatif. C’est un bon moyen d’optimiser son patrimoine immobilier.
D’autres manières de constituer un patrimoine immobilier
Il n’y a pas que l’immobilier en direct pour investir dans la pierre. Il existe également des statuts juridiques spécifiques et des placements financiers appelés “pierre-papier”. Ils sont un bon moyen de développer votre patrimoine immobilier.
SCPI, SCI et OCPI : les placements immobiliers
La SCI, pour Société Civile Immobilière, permet d’investir dans un bien immobilier via une structure juridique encadrée. Dans ce cas, vous détenez des parts de la SCI, elle-même détentrice du bien immobilier.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une part détenue dans un contrat d’assurance-vie ou sur un compte titres ordinaires. C’est un bon moyen d’investir de petites sommes d’argent dans de l’immobilier géré.
Une OPCI (Organisme de Placement Collectif en immobilier) est un fonds qui détient de l’immobilier, mais également des actions et des obligations.
Faire appel à un conseiller patrimonial pour gérer mon patrimoine immobilier
Un conseiller patrimonial oriente et conseille sur les stratégies d’investissement. Nul besoin d’être fortuné ou d’avoir un patrimoine important, le conseiller patrimonial accompagne tous ceux qui ont besoin ou envie d’optimiser leurs investissements.
Il étudie le patrimoine dans sa globalité :
- placements ;
- prévoyance ;
- immobilier ;
- protection de la famille ;
- projets de vie.
À n’importe quelle étape de la vie, il est opportun de faire appel à ses services. Il optimise votre patrimoine et celui de votre foyer.
Envie d’en savoir plus sur les différentes assurances liées à votre patrimoine immobilier ? Nos experts se tiennent à votre disposition pour un devis gratuit et adapté à vos besoins. N’attendez pas pour prendre contact !
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