Tout savoir sur les régimes de location meublée
Vous envisagez de mettre en location un bien mais ne savez pas quel régime adopter pour votre location meublée ? Le Bon Courtier vous dit tout sur la location meublée. Longue ou courte durée, fiscalité, assurance, cet article vous aiguille sur ce régime spécifique et attractif.
La location meublée c’est quoi ?
La location meublée consiste à louer un logement qui disposera d’éléments obligatoires. Qu’il s’agisse d’une location longue durée ou courte durée, les conditions en matière d’équipements sont identiques.
Les équipements
Le logement doit donc comporter un certain nombre d’objets dont la liste est précise aux yeux de la réglementation française (cf. site du service public) depuis août 2015 :
- Literie + couette ou couverture ;
- Volets ou rideaux dans les chambres ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou micro-onde ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur) ;
- Vaisselle suffisante pour les repas des locataires ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et chaises ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien (aspirateur, balai, serpillière…).
Ces éléments doivent tous être présents. S’il en manque ne serait-ce qu’un seul, le logement est considéré comme vide.
Les types de baux
Selon qu’il s’agisse d’une location à usage d’habitation ou d’occupation temporaire, il existe deux types de bail :
- Le bail dit classique : il s’établit pour un minimum d’une année. La caution est de deux mois au maximum et le préavis du locataire d’un mois minimum.
- Le bail mobilité : sa durée est de 1 mois à 10 mois, sans caution et avec un préavis d’un mois minimum.
Dans tous les cas, les revenus locatifs sont à déclarer.
LMP et LMNP : régimes de location meublée professionnel et non professionnel
En matière de location meublée, vous entendrez parler de LMP et LMNP. Le premier signifie loueur en meublé professionnel, le second loueur en meublé non professionnel. Quelle est alors la différence ?
Les conditions
Pour entrer dans la case des professionnels, il y a deux conditions à remplir :
- les recettes annuelles dépassent 23 000€ TTC ;
- les revenus locatifs constituent la majorité des revenus déclarés pour le foyer.
Si une de ces conditions n’est pas remplie, alors il s’agira de LMNP. Dans tous les cas, il peut s’agir de location saisonnière, de location courte durée ou de location meublée classique dite longue durée.
La fiscalité
Pour moins de 70 000€ de revenus locatifs et en cas de franchise de TVA, LMP et LMNP ont accès à deux régimes possibles en matière d’imposition :
- Les frais réels : on déduit les charges et frais liés à la location des revenus totaux.
- Le micro-BIC : abattement de 50% sur l’ensemble des revenus (71% dans le cas de location meublée de tourisme et chambre d’hôtes).
Il faut donc procéder aux deux calculs afin de choisir le plus intéressant. Si les revenus sont supérieurs à 70 000€ et/ou si la TVA entre en compte, il s’agira automatiquement du régime réel.
La particularité des locations de courte durée
La location courte durée implique que le logement soit loué d’une nuit à plusieurs mois sans excéder 120 jours de location dans l’année. On parle aussi de location temporaire. Par ailleurs, le bien doit être occupé par des gens dont le logement ne constitue pas la résidence principale. Il s’agit donc communément de touristes, de travailleurs en déplacement ou de personnes en transition (déménagement ou domicile en travaux par exemple).
Le bien mis en location doit répondre aux exigences en matière de location meublée. Il peut s’agir de la résidence principale du propriétaire ou sa résidence secondaire. Dans le cas où c’est la résidence principale qui est mise en location meublée de courte durée, certaines communes (Paris, Marseille ou Lyon par exemple) imposent un enregistrement spécifique. Cela permet ainsi de vérifier le nombre de jours loués dans l’année. Si c’est la résidence secondaire qui fait l’objet de la location, dans tous les cas les démarches administratives sont plus importantes. En effet, il faut déclarer cela à la mairie qui peut demander un changement d’usage du bien.
Les avantages d’une location courte durée sont multiples. Cela permet d’abord d’être rentable. Les loyers sont en effet bien plus hauts pour ce type de location. Par ailleurs, cela fait vivre le logement en cas d’absence. Enfin, il est possible de profiter de son logement à tout moment. Mais cela présente également quelques inconvénients :
- Vacance fréquente ;
- Instabilité des revenus locatifs ;
- Usure plus rapide donc entretien plus important ;
- Réglementation précise en matière d’équipements du logement ;
- Taxe d’habitation et taxe d’ordures ménagères à charge du propriétaire ;
- Investissement important en temps ou en argent si certaines tâches sont déléguées : remise des clés, état des lieux, ménage…
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Comment assurer son bien immobilier en location saisonnière ?
En tant que propriétaire, devez connaître les deux options d’assurance pour votre bien :
- Soit une MRH (Multirisque habitation) avec une clause « abandon de recours » : Cette clause vous engage à ne pas réclamer aux locataires une compensation en cas d’incendie ou de dégâts des eaux. Cependant, le locataire aura à sa charge les dégâts causés aux tiers.
- Soit une MRH avec la clause « Pour le compte de qui il appartiendra« : Elle a pour but de couvrir les occupants du bien contre les dégâts des eaux, les incendies et protège leurs responsabilité vis à vis des tiers. Néanmoins les locataires seront désigné pour responsable des dégâts qu’ils auront directement causés (vols, dégradation..)
Les assurances spécifiques pour la location meublée courte durée
Les assurances sont fondamentales et doivent être optimisées. La première, et la principale, est l’assurance du logement en tant que tel. S’agissant d’un logement mis en location et non habité par le propriétaire, on parle alors d’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). Il s’agit d’un contrat spécifique nommé aussi assurance investisseur. Cette assurance intègre la responsabilité civile et couvre le logement en cas de dégât des eaux, incendie, vol ou vandalisme, évènement climatique, catastrophes naturelles ou technologiques.
Ensuite, la protection juridique apporte une assistance pour tout aspect juridique de la location (contrat, litige) et une prise en charge financière en cas de procédure. Ce contrat est essentiel pour louer son bien meublé en toute sérénité.
Le Bon Courtier vous accompagne sur ces deux aspects. Nous vous proposons également des contrats PNO et protection juridique spécifiques pour les locations de courte durée. Par ailleurs, nous vous accompagnons également en tant que professionnel de l’immobilier via notre RC PRO (responsabilité civile professionnelle).
Faites appel à nos conseillers experts chez Le Bon Courtier afin d’étudier votre besoin et de répondre à celui-ci grâce à des propositions adaptées et concrètes.
Les assurances spécifiques pour les location longue durée
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Pensez à vous prémunir contre les loyers impayés par vos locataires. Pour cela, souscrivez à une garantie loyer impayé (GLI)
Une protection juridique est aussi la bienvenue quel que soit la durée de location.
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