Dossier : Réussir son crédit immobilier
Parce que réussir son crédit immobilier passe par plusieurs étapes, nous avons choisi dans ce dossier de vous donner toutes les clés pour garantir le succès de votre financement. Assurance de prêt, renégociation, astuces pour réussir son crédit immobilier, gestion du patrimoine, on vous dit tout !
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier est un financement qui permet d’acquérir un bien lorsqu’on ne dispose pas de la somme nécessaire à titre personnel. C’est alors très majoritairement que les Français y ont recours lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison.
L’emprunt se sollicite auprès d’une banque ou d’un établissement prêteur qui exige certaines informations et conditions de mise en place. Revenus, patrimoine, assurance emprunteur, garantie, ce sont tous ces éléments que la banque prend en compte pour mettre en place un crédit immobilier.
Bon à savoir : un établissement bancaire n’est pas tenu d’accepter l’octroi d’un prêt immobilier. Chaque dossier fait en effet l’objet d’une étude.
Quel est le rôle de l’assurance de prêt ?
L’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire. Cependant, les banques l’exigent très généralement. En effet, l’assurance de prêt prend le relais du remboursement de celui-ci en cas d’événement grave de la vie qui impliquerait une perte de revenus substantielle. Elle est donc un élément fondamental pour réussir son crédit immobilier.
Quelles sont les garanties d’un crédit immobilier ?
Une assurance emprunteur couvre ainsi différents risques de la vie dont 2 garanties sont obligatoires :
- Le décès : l’assurance de prêt immobilier rembourse le crédit en cas de décès, dans la limite de la quotité assurée.
- La PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : il s’agit d’un cas d’invalidité grave où l’emprunteur ne peut exercer aucune activité professionnelle, tout du moins celle pratiquée au moment de l’incident. Dans ce cas, l’assurance rembourse également le prêt immobilier à hauteur de la quotité assurée.
D’autres garanties sont facultatives et s’adaptent selon le type d’acquisition. Pour l’achat d’une résidence principale par exemple, les garanties suivantes deviennent obligatoires (on appelle cela l’assurance DIT) :
- L’invalidité permanente totale : l’emprunteur dispose d’un taux d’invalidité égal ou supérieur à 66 %.
- L’invalidité permanente partielle : l’emprunteur dispose ici d’un taux d’invalidité situé entre 33 % et 66 %.
- L’incapacité de travail : accident, longue maladie, l’arrêt de travail dépasse un certain nombre de jours dans ce cas.
Pour ces garanties, l’assureur prend le relais le temps de la période de convalescence où la profession n’est plus exercée, et donc, les revenus plus faibles.
À noter : pour un investissement locatif, la banque demande en général une simple assurance décès / PTIA.
Qu’est-ce qu’une délégation d’assurance ?
La banque propose toujours sa propre compagnie d’assurance pour assurer le prêt qu’elle octroie. Toutefois, l’emprunteur n’a aucune obligation de l’accepter. Il est tout à fait possible de se diriger vers d’autres compagnies d’assurance afin d’étudier d’autres propositions. On appelle cela une délégation d’assurance. C’est donc une assurance externe à l’établissement prêteur.
Les banques s’entourent en général de partenaires assureurs dit “contrat groupe”. Il s’agit plus précisément d’un contrat identique proposé à tous les clients. Il n’y a donc pas de personnalisation possible en matière de tarif et/ou de garanties. Ainsi, comparer c’est l’opportunité de bénéficier d’un contrat plus avantageux en matière d’assurance emprunteur.
À noter : la délégation d’assurance répond par ailleurs à une problématique liée à la santé. En effet, en cas de pathologie, il peut être plus difficile de trouver un assureur qui accepte d’assurer un crédit immobilier. Il est alors utile de faire le tour des compagnies pour trouver un assureur qui accepte la demande.
Focus sur la nouvelle loi emprunteur Lemoine – crédit immobilier
Depuis le 1er septembre 2022, il est possible de changer d’assurance de prêt à tout instant. Auparavant, il était possible de changer d’assurance pendant la première année de vie de l’emprunt ou ensuite, à date anniversaire uniquement. La nouvelle loi Lemoine a fait évoluer le changement d’assurance pour donner la possibilité à tous et à tout moment de bénéficier de meilleures offres.
En outre, la loi Lemoine dispense du questionnaire médical si les deux conditions suivantes sont réunies :
- le prêt est inférieur à 200 000 € ;
- l’emprunteur aura moins de 60 ans à la fin du prêt immobilier.
Enfin, la loi Lemoine abaisse le délai du “droit à l’oubli” de 10 ans à 5 ans.
Comment trouver la bonne assurance de crédit immobilier ?
Pour trouver la meilleure assurance de prêt immobilier, il faut faire le tour de plusieurs compagnies. Mais cela prend beaucoup de temps et d’énergie. Alors l’idéal est de faire appel à un courtier qui fait ce travail pour l’emprunteur.
Garanties adaptées au profil de l’emprunteur et au meilleur tarif : le courtier en assurances dispose d’un panel assez large d’assureurs pour répondre à cette ambition. C’est lui qui permet de trouver la bonne assurance de prêt et réussir ainsi son crédit immobilier.
Faut-il renégocier son crédit immobilier ?
Faire renégocier son prêt immobilier peut être un bon moyen de gagner de l’argent. En effet, la renégociation d’un financement permet de baisser le coût global de son emprunt surtout si le prêt est dans sa première moitié de vie. C’est effectivement pendant cette période que la part des intérêts est la plus importante. Plus le temps passe, plus cette part diminue. En fin de crédit, il n’y a donc aucun avantage à renégocier son prêt.
À noter : la renégociation d’un prêt s’effectue dans le même établissement que l’emprunt actuel. Si une autre banque reprend le prêt, on appelle cela un rachat de crédit. La renégociation permet donc de faire baisser le coût de son emprunt actuel sans changer d’établissement prêteur.
Voici nos astuces pour vous aider à renégocier efficacement votre emprunt immobilier.
5 astuces pour renégocier son crédit immobilier
- Faire baisser le taux du prêt.
La première étape d’une renégociation de prêt immobilier est de faire baisser le taux du prêt. C’est en effet grâce à cela que le coût global de l’emprunt va pouvoir baisser. Le conseiller bancaire doit normalement calculer la différence entre l’avant et l’après renégociation. Celle-ci implique en effet des frais imputables à l’emprunteur qui doivent pouvoir se masquer avec le nouveau taux.
- Diminuer la durée de l’emprunt.
Diminuer la durée de l’emprunt peut permettre de faire baisser le coût global. D’une part, parce que le remboursement dure moins longtemps. D’autre part, parce que les banques fonctionnent par tranche de durée pour proposer des taux. En ce sens, plus l’emprunt dure longtemps, plus le taux d’intérêt est haut. Diminuer la durée du crédit immobilier c’est donc rembourser plus vite et baisser le taux d’intérêt et donc, gagner de l’argent.
- Renégocier pour supprimer les pénalités de remboursement anticipé.
Renégocier le taux de son prêt par sa banque évite de le faire racheter par une autre banque. Car dans ce second cas, la banque première prêteuse prend des pénalités de remboursement anticipé qui s’élèvent à 3 % du capital restant dû limitées à 6 mois d’intérêt.
- Changer d’assurance emprunteur.
Comme indiqué précédemment, il est possible de changer son assurance emprunteur à tout moment pendant la durée de vie du crédit. Ce changement d’assurance peut être bénéfique pour réduire le coût global de l’emprunt en recherchant un meilleur tarif.
- Disposer d’une épargne, arme de négociation.
Disposer d’un patrimoine financier plus ou moins conséquent est de bon augure pour demander la renégociation de son prêt immobilier à sa banque. C’est un bon moyen d’une part de développer son patrimoine, mais également de réduire les coûts de ses emprunts.
Les trucs et astuces pour réussir son crédit immobilier
Voici nos conseils pour réussir son crédit immobilier.
Passer par un courtier
Opter pour un courtier pour son prêt immobilier apporte plusieurs avantages :
- disposer d’un large choix pour obtenir les meilleures conditions de financement grâce aux différents partenaires bancaires ;
- bénéficier de conseils avisés et compétents d’un expert en immobilier ;
- être guidé et accompagné lors du montage d’un dossier complexe qu’est le prêt immobilier ;
- négocier les meilleurs prix auprès des banques grâce aux volumes qu’apporte un courtier.
La mise en place d’un financement pour son bien immobilier n’est pas simple. Le courtier apporte donc sa vigilance à chaque étape : taux, conditions, garantie, frais de dossier, assurance de prêt, quotité assurée, etc. Il est attentif sur tous les points essentiels d’un crédit et apporte un service de proximité à l’emprunteur.
Augmenter sa capacité d’emprunt
Pour réussir son crédit immobilier, augmenter sa capacité d’emprunt permet de conserver son épargne en cas de besoin. Il n’est donc pas nécessaire de mettre un apport plus que nécessaire pour financer son bien. Un aléa peut vite arriver et il est important de pouvoir s’en prémunir financièrement.
Emprunter avec une banque en ligne
Les banques en ligne proposent en général des conditions tarifaires très attractives. Il est donc intéressant de faire appel à ces banques innovantes pour en connaître leurs avantages : taux, assurance, prix du compte courant ensuite, etc. Emprunter avec une banque en ligne peut aider à réussir son crédit immobilier.
Engager un apport dans le financement du bien
Nul besoin d’y mettre tout son argent comme nous l’avons précisé. Cependant, il est important d’apporter au projet un minimum d’investissement personnel. L’apport doit alors représenter différents frais :
- frais de notaire ;
- coûts de garantie ;
- frais de dossier.
C’est en général le minimum demandé par les banques pour octroyer un prêt immobilier.
Disposer d’un dossier solide et complet
Il est effectivement essentiel de présenter un dossier solide et complet en étant le plus transparent possible notamment sur ses revenus et son patrimoine. Disposer d’une situation professionnelle stable, d’un apport minimum au projet et d’une réactivité de réponse envers son conseiller bancaire permet assurément de réussir son crédit immobilier.
Gérer son patrimoine et faire fructifier son crédit immobilier
Réussir son crédit immobilier c’est aussi bien gérer son patrimoine. En optimisant son financement on optimise aussi son patrimoine global. Pour se faire aider, et sans forcément disposer d’un patrimoine encore conséquent, il est intéressant de faire appel à un conseil en gestion de patrimoine.
Son rôle est de conseiller chaque personne en fonction de ses objectifs de vie. Chaque âge et chaque bourse dispose d’objectifs de vie différents. Et il n’est pas toujours facile de faire des choix opportuns lorsqu’on ne connaît pas toutes les ficelles. Les conseillers en gestion de patrimoine sont justement là pour aider à prendre les bonnes décisions en matière d’investissement financier et immobilier, de prévoyance, de protection de la famille, etc.
Lexique du crédit immobilier
Pour vous aider à comprendre le jargon complexe d’un prêt immobilier, voici quelques définitions :
Amortissement
L’amortissement du prêt est la part de capital déjà remboursée d’un emprunt.
Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, de PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), d’invalidité et d’incapacité de travail. Lorsque l’un de ces risques survient, l’assureur prend le relais pour rembourser le crédit immobilier. Même si elle n’est pas obligatoire, les banques l’imposent souvent.
Différé
Le différé d’amortissement se situe au début de vie de l’emprunt. Il s’agit littéralement de différer le remboursement du capital emprunté. On parle de différé partiel lorsque les intérêts sont toutefois prélevés. Il s’agit d’un différé total si rien n’est prélevé. Les intérêts tout de même dus pendant cette période sont ensuite lissés sur le prêt lorsque son remboursement démarre. Dans tous les cas, les cotisations d’assurance sont perçues.
Capital
Le capital est le montant octroyé par l’établissement prêteur. Lors d’une mensualité de prêt, on rembourse alors une part de capital, une part d’intérêt et une part d’assurance. Ce capital une fois remboursé correspond à l’amortissement du prêt.
Capital restant dû
Le capital restant dû est un montant qui correspond à la somme restant à rembourser sur le capital prêté par la banque. Cette somme sert de base de calcul aux intérêts de chaque échéance. Lors d’un remboursement anticipé, c’est ce capital restant dû qui doit être remboursé.
Échéance
Appelée également mensualité lorsqu’elle est prélevée tous les mois, il s’agit du prélèvement qui permet de rembourser le prêt. L’échéance intègre : capital, intérêts et assurance.
Remboursement anticipé
Le remboursement anticipé donne la possibilité de rembourser plus rapidement son prêt immobilier. Il peut être partiel ou total.
Tableau d’amortissement
Le tableau d’amortissement est un document envoyé à l’emprunteur à la mise en place du prêt et pour toute modification éventuelle pendant sa durée de vie. Il reprend en détail chaque échéance avec la part de capital remboursé, d’intérêts dus et de cotisation d’assurance.
Taux d’intérêt
Nominal, TAEG, TAEA, le taux d’intérêt correspond au coût de l’emprunt.
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