Comment se protéger des loyers impayés ?
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous avez peut-être un crédit en cours ? Vous avez peut-être besoin de ce bien en location pour avoir un revenu complémentaire ? Cependant, les risques demeurent parfaitement possibles avec un locataire malveillant. Que ce dernier soit de mauvaise foi ou non, vous cherchez une solution pour balayer votre doute.
Pour se protéger des loyers impayés, il existe une solution avec la GLI. Il s’agit de la garantie des loyers impayés, couvrant ce type de risque.
Présentation de la garantie loyers impayés
La souscription à une assurance propriétaire non occupant est une obligation en tant que propriétaire. En cas de sinistre, vous bénéficiez d’une couverture. C’est le cas suite à un incendie ou à un dégât des eaux. Cependant, cette assurance ne couvre absolument pas les loyers impayés.
La GLI prend alors le relais en cas de loyers impayés. Cette dernière se retourne directement contre le locataire pour que vous puissiez retrouver les sommes dues. Si une procédure d’expulsion ou des frais d’avocats et de justice sont à prévoir, aucun problème avec cette assurance. L’intégralité des dépenses est ainsi prise en charge par votre assureur.
Cependant, il reste impératif de conserver l’intégralité des justificatifs du locataire. De plus, la GLI intervient également dans d’autres circonstances. Notamment l’arrêt des paiements du loyer pour n’importe quelle raison ou en cas de paiement frauduleux.
À savoir qu’une GLI et la mise en place d’une caution ne sont pas possibles, sauf pour les étudiants. Néanmoins, l’activation de la GLI demeure beaucoup plus facile qu’une caution. Cela s’explique par des délais moins importants et des démarches juridiques plus faciles.
Les garanties principales de la GLI
Sans surprise, des variations sont toujours possibles d’une assurance à une autre. De ce fait, soyez vigilant par rapport à la qualité de votre contrat.
D’une manière générale, la GLI s’applique pour vous protéger des loyers impayés. Néanmoins, une franchise éventuelle s’applique ainsi qu’une durée de prise en charge. Les différents éléments sont variables selon les assureurs.
La GLI fonctionne également pour les frais de contentieux. En d’autres termes, l’assurance prend le relais sur le paiement des loyers. Par conséquent, la situation devra se régler le plus rapidement possible, il y va de son intérêt. Donc, les frais de justice sont directement pris en charge.
Mais ce n’est pas tout, certains assureurs vont encore plus loin. Il s’agit de régler les frais de garde-meubles ou de déménagement en cas d’expulsion.
En cas de départ prématuré, vous êtes automatiquement couvert par la GLI. C’est le cas lorsque le locataire part sans préavis ou en cas de décès.
Sachez qu’en cas de dégradation immobilière, l’assurance se montre une nouvelle fois déterminante. En cas de dégradation anormale de votre bien immobilier, une couverture s’applique jusqu’à 10 000 €. Cependant, cette dernière n’est pas valable sur l’usure normale ou sur le défaut d’entretien.
Les conditions d’éligibilité de la GLI pour vous protéger des loyers impayés
N’importe quel propriétaire bailleur particulier à la possibilité de souscrire à une assurance GLI. Il peut aussi bien s’agir d’un local commercial que d’une habitation.
Encore une fois, les conditions d’éligibilité restent variables en fonction des assureurs. Donc, vigilance avant la souscription de votre contrat de location.
Néanmoins, il existe de nombreuses similarités. Par exemple, les revenus du locataire couvrent au minimum trois fois le montant du loyer. D’autre part, certains assureurs exigent la présence d’un CDI.
Dans tous les cas, gardez précieusement les informations de votre locataire. L’éligibilité de ce dernier sera généralement vérifiée en cas de sinistre. Voilà pourquoi il est indispensable de faire preuve de vigilance.
Toutefois, sachez que la garantie de non-paiement ne s’applique pas en cas de négligence de votre part. Dès le premier impayé, il est impératif de joindre votre assureur.
De plus, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception est également obligatoire. Cela permet de mettre en demeure votre locataire.
Si malgré votre relance il n’y a pas de réaction chez votre locataire, vous vous rapprochez de votre assureur. À ce moment précis, il vous demandera des justificatifs par rapport à vos déclarations initiales.
S’il n’y a pas de négligence, votre garantie loyers impayés prend le relais.
Comment faire pour vérifier l’éligibilité de votre locataire ?
Lorsqu’un candidat locataire se présente à vous, vérifiez systématiquement son éligibilité. En effet, le choix du locataire est absolument déterminant. En cas de mauvais choix de votre part, vous risquez tout simplement une mauvaise surprise. Pour limiter les risques, la souscription à une assurance garantie loyers impayés est nécessaire.
Dans un premier temps, considérez le montant du loyer hors charges et avec les charges. Ensuite, définissez correctement la durée du bail. Ensuite, vous prenez en considération la situation professionnelle de votre locataire. Comme vu dans le paragraphe précédent, un salaire trois fois supérieur au montant du loyer sera nécessaire.
Enfin, n’oubliez pas de vérifier le type de contrat, c’est-à-dire un CDI, un CDD ou un intérim.
Dans tous les cas de figure, il est nécessaire de récolter tous les justificatifs dès le départ. En cas de problème, vous ne perdez pas de temps et vous allez directement à l’essentiel. Par ailleurs, les pièces justificatives seront difficiles à obtenir lorsque vous n’avez plus de nouvelles de votre locataire.
En cas de doute, rapprochez-vous également de votre assureur. En effet, ce dernier vous accompagnera dans vos démarches. Mais n’oubliez jamais qu’il est important de vous protéger des loyers impayés.
Le choix entre l’assurance GLI et la caution personnelle
L’utilisation d’une caution personnelle s’avère très utile en cas de défaillance financière du locataire. En effet, elle permet au bailleur de recevoir le paiement du loyer. Souvent, c’est le bailleur qui met en place cette action de caution solidaire.
Mais sachez qu’il est également possible de recourir à un notaire. Ce dernier sera en charge d’exécuter cette opération. Suite à cela, le garant reçoit une copie de l’acte avec le bail.
Néanmoins, différentes clauses obligatoires sont nécessaires.
Premièrement, la durée totale de l’engagement ainsi que les éventuels renouvellements. Deuxièmement, le montant maximal engagé et le montant des dettes couvert via la caution.
Sachez que c’est une démarche totalement gratuite, mais impliquant un engagement total de la part du signataire. Généralement, il s’agit d’un membre de la famille. Pour le locataire, il s’agira alors de trouver une personne de confiance. Mais ce n’est pas tout, cette personne doit impérativement disposer de revenus suffisamment importants.
Pour un étudiant ou pour une personne entrant dans la vie active, il s’agit toujours d’une opération délicate. Alors plutôt que de demander de l’aide à un parent, il existe une autre solution. Il s’agit des assurances GLI.
Contrairement à la caution, le locataire potentiel n’a pas besoin de solliciter ses proches. En effet, c’est l’assureur qui se substitue directement au locataire. Par ailleurs, d’autres clauses entrent également en vigueur, des clauses non négligeables. Dans un premier temps la prise en charge des frais juridiques, mais également une indemnisation en cas de détérioration. En cas de dette du locataire, c’est l’assureur qui en deviendra le propriétaire. Toutes les procédures d’expulsion et de recouvrement sont directement prises en charge par l’assureur.
Concernant sa souscription, elle s’effectue directement en agence immobilière ou avec une compagnie d’assurances. Mais, sachez qu’il est également possible de faire appel à un courtier.
Se protéger des loyers impayés en passant par un courtier
Vous vous demandez pourquoi utiliser un courtier pour choisir une GLI ? Il s’agit d’une excellente question de votre part, mais sachez que la réponse sera tout aussi logique. En effet, adressez-vous directement à des spécialistes. Avec ses nombreuses années d’expérience, les conseils cibleront systématiquement vos attentes. Par ailleurs, vous optimisez vos chances afin de trouver le meilleur contrat.
Si vous sollicitez un courtier, vous observez plus facilement les différents contrats possibles et recevez un devis personnalisé pour votre GLI. Certains courtiers autorisent la prise en compte des revenus sociaux tels que l’APL ou encore la CAF. Mais d’autres assureurs autorisent une demande d’agrément au préalable en cas de sinistre.
Quelques informations complémentaires concernant la GLI pour se protéger des loyers impayés
Vous trouverez ici, les questions récurrentes liées à la GLI.
Est-il possible de prendre une caution et une GLI ?
Non, vous ne pouvez pas réaliser les deux simultanément. Une exception tout de même si votre locataire est étudiant. Cette situation s’explique tout simplement par des textes législatifs. La loi n’autorise pas une couverture simultanément par garant et par une assurance. Donc, faites votre choix uniquement par rapport à vos préférences.
La GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui, la GLI reste déductible des impôts. Mais pour le faire, utilisez directement le formulaire 2044 dans le cas des assurances. Évidemment, il s’agit d’une exploitation de votre bien immobilier. En partant de ce principe, vous êtes sur un coût réel et donc déductible.
Pendant combien de temps fonctionne la GLI ?
La garantie loyers impayés fonctionne sans aucune limite de temps. Cependant, des plafonds d’indemnisation existent et sont à prendre en considération dès le départ.
Quelle est la différence entre la GLI et la GRL ?
La GRL est une mesure mise en place par le gouvernement. Il s’agit d’une collaboration avec l’État, mais cette dernière n’existe plus depuis 2015. Donc, si vous désirez retrouver des loyers impayés, la seule solution reste la GLI.
Est-il nécessaire d’informer le locataire de la présence d’une GLI ?
D’un point de vue légal, vous n’êtes pas obligé de le faire. D’un point de vue moral, il s’agit uniquement d’une appréciation de votre part. Cependant, nous vous déconseillons de lui dire.
Comment puis-je réaliser la résiliation de mon assurance loyers impayée ?
Comme tout type d’assurances, un préavis de deux mois sera nécessaire. Concernant la résiliation, elle s’effectue annuellement en respectant bien évidemment le préavis. Toutefois, la résiliation reste possible sur présentation de l’état des lieux de sortie. Néanmoins, faites preuve de vigilance avant la résiliation de votre GLI.
Par exemple, vous résiliez votre assurance après le départ de votre locataire. Mais, vous constatez une détérioration immobilière. Dans ce cas précis, votre assurance ne fonctionnera pas, car elle n’est plus active. Attendez la restitution du bien et assurez-vous qu’il n’y ait pas de problème. Suite à cela, envisagez la résiliation de votre GLI.
Est-il possible de transférer mon contrat sur un autre locataire ?
Bien qu’il soit tentant de conserver votre GLI, impossible de le faire en cas de changement de locataire. Donc pour chaque nouvelle entrée, vous résiliez votre ancien contrat. Puis, vous souscrivez une nouvelle GLI par rapport au profil de votre nouveau locataire.
Dois je informer mon assurance en cas de changement de situation de mon locataire ?
Effectivement, la situation de votre locataire évolue avec le temps. Ces ressources augmentent ou dans d’autres cas diminuent. C’est ce qui se produit en cas de licenciement. Néanmoins, vous n’êtes pas responsable de cette évolution positive ou négative. Donc, c’est la situation du locataire au moment de son entrée qui fait foi.
La GLI prend-elle en charge les charges locatives ?
Dès le début de votre contrat, vous indiquez le montant des charges. Ce n’est pas un hasard, car ces montants sont pris en compte dans le calcul du prix de l’assurance. Néanmoins, certaines taxes sont exclues comme la taxe sur les ordures ménagères.
La GLI est-elle compatible avec une gestion par une agence immobilière ?
Bien évidemment, la cohabitation reste parfaitement possible. D’ailleurs, c’est une excellente combinaison. En effet, l’agence immobilière scrute minutieusement chaque candidat potentiel. Résultat, vous avez un dossier particulièrement solide afin que la GLI entre en jeu si nécessaire.
Est-il possible de se passer de la PNO ?
Depuis la loi ALUR de 2017, impossible de faire l’impasse sur la PNO. En effet, l’assurance propriétaire non occupant ne se substitue pas à la GLI.
Son utilisation est un impératif lorsque votre responsabilité reste engagée vis-à-vis du voisinage. Sans la responsabilité du locataire, le logement peut toujours entraîner des sinistres.
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