Guide : Quel type de prêt choisir ?

Les prêts sont des emprunts accessibles aux particuliers et aux professionnels. Il s’agit de financement émis par les banques afin d’acquérir du mobilier, de l’immobilier ou d’augmenter sa trésorerie. Dans ce guide, nous allons vous donner toutes les informations à connaître sur les différents type de prêt les plus sollicités : le prêt immobilier et le prêt professionnel. Nous ferons également un focus sur les assurances de prêt, véritable levier pour augmenter votre capacité d’emprunt. 

Le prêt immobilier

Commençons par le prêt immobilier, accessible aux particuliers pour acquérir un bien. 

C’est quoi un prêt immobilier ?

C’est le projet qui détermine le type de prêt immobilier qui sera mis en place. Ils peuvent aussi se cumuler sur un seul projet. 

En outre, l’étude d’un prêt immobilier se fait sur la base de plusieurs éléments liés à l’emprunteur et à l’acquisition en elle-même. 

Le prêt immobilier est un dossier qui s’étudie minutieusement du fait de son montant souvent important et réalisé sur une durée conséquente. C’est en effet un financement à risque pour une banque. 

En ce sens, un prêt immobilier comporte un taux d’intérêt adapté au risque pris par l’établissement prêteur, en fonction du type de projet et de la durée du prêt accordé.

Faut-il avoir un apport ?

Selon les banques et les projets, il est nécessaire d’avoir un apport pour obtenir un prêt immobilier. Par exemple, lorsqu’il s’agit d’acquérir sa résidence principale ou sa résidence secondaire, la banque exige un minimum d’apport correspondant aux frais annexes au prêt immobilier, à savoir : 

• les frais de dossier de la banque ;
• les coûts de garantie ;
• et les frais de notaire.

En général, cela correspond environ à 10 % du montant de l’acquisition. 

S’il s’agit d’un investissement locatif, certaines banques peuvent octroyer un prêt sans apport, même si cela devient de plus en plus rare. La plupart des établissements bancaires imposent effectivement un minimum d’apport pour engager l’emprunteur. 

Que faut-il regarder pour un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est un type de prêt impliquant divers éléments auxquels il faut être vigilants.

Les conditions tarifaires

Tout d’abord, il est important de vérifier les conditions tarifaires proposées par la banque : 

• Le taux : est-il haut, dans le marché ou bas ? Pour cela, il est opportun de passer par un courtier en prêt immobilier qui saura analyser la proposition et trouver la meilleure offre du marché. Grâce à ses nombreux partenaires bancaires, le courtier a en effet accès à des taux attractifs et négociés pour ses clients. 
• Les frais de dossier : la plupart des banques proposent la même base de frais de dossier. Cependant, selon le montant du prêt sollicité, il est parfois possible de les négocier. Souvent, les courtiers en prêt immobilier les négocient pour vous et ont des avantages tarifaires. 
• Le compte courant : il n’y a pas que le prêt immobilier que la banque va mettre en place. Le compte courant va comporter des frais de gestion, des coûts de carte bancaire, de services au quotidien… Il est alors important de faire le point à ce sujet et de comparer les banques entre elles sur le long terme. 

Les garanties

La banque prend une garantie sur le prêt immobilier accordé pour se prémunir d’un défaut de remboursement de la part de l’emprunteur.

Il existe plusieurs types de garanties : 

• la caution bancaire : organisme indépendant qui prend en charge le remboursement du prêt en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur ;
• l’hypothèque : prise en garantie du bien chez le notaire pour permettre à la banque de saisir le bien en cas de non-remboursement du prêt immobilier ;
• le nantissement : prise en garantie d’un contrat d’épargne au nom de l’emprunteur et d’un montant correspondant au montant du prêt mis en place. Il s’agit en général d’un nantissement d’assurance-vie ou de contrat de capitalisation. 

En général, les banques privilégient la garantie par organisme de caution. Mais le dossier est dans ce cas soumis à l’accord de l’organisme. L’hypothèque prend donc le relais si l’organisme refuse de se porter caution. Cela peut être le cas si le montant du prêt sollicité est trop important par exemple, ou encore si la situation professionnelle n’entre pas dans son champ d’application : indépendants ou intérimaires. 

L’assurance de prêt

L’assurance de prêt permet de couvrir le remboursement du crédit immobilier en cas d’événements graves de la vie tels que le décès ou l’invalidité, entraînant une perte de revenus substantielle. Mais nous reviendrons plus en détail sur cette partie ultérieurement.  

Comment renégocier un prêt immobilier ?

Renégocier votre prêt immobilier se fait dans la banque détentrice de votre crédit. C’est alors à vous d’en faire la demande directement. La banque vous fait ensuite une proposition dans la mesure du possible. Si elle n’y parvient pas, il est toutefois possible de se diriger vers une autre banque qui peut reprendre le financement. On parle dans ce cas d’un rachat de crédit. Cette opération implique par ailleurs de nouveaux frais de dossier, coût de garanties et surtout, des pénalités de remboursement anticipé. Un courtier en prêt immobilier peut ainsi vous accompagner pour étudier l’intérêt ou non de cette opération. 

Le prêt professionnel

Les professionnels ont la possibilité de réaliser plusieurs types de financement dans le cadre de leur activité. 

Qu’est-ce qu’un prêt professionnel ?

Quels types de crédits professionnels existe-t-il ?

Il existe plusieurs types de crédits professionnels : 

• le prêt professionnel classique : il finance du matériel, des immobilisations, des travaux… ;
• le prêt immobilier professionnel : il finance les locaux commerciaux, les entrepôts, les bureaux… ;
• le prêt de trésorerie : il permet d’augmenter la trésorerie de l’entreprise (exemple : PGE – prêt garanti par l’État, suite à la crise sanitaire) ;
• le leasing ou crédit-bail : il permet de financer du matériel en le louant. Cela permet à l’entrepreneur de déduire les loyers dans ses charges et ainsi baisser l’assiette de calcul de l’impôt sur les sociétés. 

Comment obtenir un prêt professionnel sans apport ?

Si la capacité financière de l’entreprise le permet, et selon le montant du prêt sollicité, la banque peut l’octroyer sans apport. Même si en général, l’établissement prêteur exige d’autofinancer les frais de dossier a minima. Ils sont toutefois souvent supportables par l’entreprise. 

Pourquoi faire un crédit pour une entreprise ?

Une entreprise a tout intérêt à financer ses investissements par le biais d’un prêt professionnel. En effet, les intérêts sont déductibles du résultat s’il s’agit d’un prêt classique. Dans le cas d’un leasing ou d’un crédit-bail, les loyers sont également déductibles. 

Par ailleurs, cela permet à la société de conserver sa trésorerie en cas d’imprévu. C’est certainement le plus important pour toute entreprise. 

Les assurances de prêt 

Qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou d’un prêt professionnel, la banque impose en général la mise en place d’une assurance emprunteur. Faisons le point.

Comment fonctionne une assurance de prêt ?

Dans le cas où l’un des événements précités survient, l’assurance prend le relais pour rembourser le prêt. En effet, son rôle est d’intervenir en lieu et place de l’emprunteur pour lui permettre de continuer à vivre dans son logement malgré ce qu’il a subi, ou ce que sa famille a subi. 

Il est alors essentiel de bien étudier en amont les propositions d’assurance emprunteur afin de choisir celle qui sera le plus adaptée à votre profil. Seul le tarif ne compte pas. Les garanties et conditions d’activation des garanties sont également à analyser. Pour bien faire, il peut être opportun de faire appel à un courtier en assurances tel que Le Bon Courtier pour vous aider à faire le bon choix en matière d’assurance de prêt.  

Comment augmenter sa capacité d’emprunt grâce à l’assurance emprunteur ?

En choisissant une assurance emprunteur au meilleur tarif, cela permet d’augmenter la base de capacité d’emprunt dans le cadre de son financement. Ainsi, si vous souhaitez vous voir accorder un prêt d’un montant plus important, choisissez une assurance emprunteur au tarif le plus intéressant (tout en étant vigilant sur les garanties bien entendu). 

Pour ce faire, il est alors intéressant d’étudier d’autres propositions que celle de la banque au moment du prêt. Il est en effet possible de souscrire une assurance de prêt chez l’assureur de son choix. On appelle cela une délégation d’assurance.

Peut-on changer d’assurance emprunteur ?

Outre le fait de pouvoir souscrire l’assurance emprunteur de son choix auprès d’un organisme externe à la banque, il est tout à fait possible de la modifier pendant la vie du prêt. Plusieurs lois ont donné cette possibilité. La dernière en date, la loi emprunteur Lemoine, permet depuis le 1er septembre 2022 de le faire à tout moment. Ainsi, si vous êtes pressé au moment de la mise en place du prêt, quels que soit le type du prêt, et que vous souscrivez à l’assurance proposée par la banque, vous aurez tout le temps du prêt pour la modifier ultérieurement. 

Le Bon Courtier est votre partenaire pour étudier la meilleure offre possible en matière d’assurance emprunteur. Nous nous entourons d’assureurs de renom proposant des solutions complètes, sur-mesures et simples à mettre en place. Notre ambition : trouver le meilleur contrat qui s’adapte à votre profil d’assuré. Réalisons ensemble dès à présent un devis gratuit et en quelques clics !