L’assurance de prêt est indispensable lors de la mise en place d’un crédit immobilier. Nous verrons ici à quoi ça sert et quels sont les points d’attention à regarder attentivement.

Qu’est ce qu’une assurance de prêt?

Lorsque vous souhaitez réaliser un emprunt auprès d’un établissement de crédit, dans la majorité des cas il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour garantir votre emprunt. C’est une sécurité pour vous et votre famille, c’en est une aussi pour l’organisme de crédit : en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi, c’est l’assurance qui rembourse l’établissement de crédit.

Vous pouvez adhérer au contrat d’assurance proposé par votre organisme de crédit qui a négocié une assurance collective auprès d’un assureur.

Vous pouvez aussi opter pour une délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de votre choix. Si ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par l’organisme de crédit, ce dernier l’acceptera après une étude détaillée de votre dossier.

La souscription d’une assurance de prêt est fortement recommandée.
Il n’y a aucune obligation légale de souscription, mais les organismes prêteurs peuvent refuser l’accord d’un crédit en l’absence d’assurance de prêt.
Également appelée assurance de crédit ou assurance emprunteur, elle protège ce dernier, ainsi que sa famille, contre les accidents de la vie. L’assurance de prêt est conditionnée par un questionnaire de santé précis.

Le contrat d’assurance de prêt est un contrat « tous risques sauf »: Tout ce qui n’est pas formellement exclu, est garanti.

Cependant, il n’existe pas ou peu de textes règlementant le contenu des contrats d’assurance de prêt, ce qui explique les disparités que l’on peut rencontrer d’un contrat à l’autre et les difficultés éprouvées à pouvoir s’y retrouver.
La jurisprudence a posé quelques principes et règles mais le champs libre reste important.

Comparer 2 contrats n’est possible qu’ après lecture minutieuse des conditions générales autrement appelées « notices ».

Les types d’assurance emprunteur

En premier lieu, sachez qu’il existe 2 types d’assurance de prêt : l’assurance sur capital initial et l’assurance sur le capital restant dû. Il n’y en a pas une mieux que l’autre, cela dépend simplement de votre profil.

Notre conseil : En utilisant un comparateur d’assurance emprunteur, vous obtenez directement celle qui vous convient le mieux.

Forfaitaire ou indemnitaire?

calculer une assurance de prêt immobilier

Ensuite, il faut être vigilant quant au mode de prise en charge lors des arrêts de travail. Deux options sont possibles, soit une prise en charge forfaitaire, où les mensualités sont payées directement à la banque, soit une prise en charge indemnitaire, où l’assuré bénéficie du paiement de la différence entre ses revenus habituels et les indemnités journalières de maladie.

Il faut dissocier de 2 principes d’indemnisation :


Le principe indemnitaire : Il s’agit de la prise en charge de l’éventuelle perte de salaire consécutive à un arrêt de travail.

Dans ce cas, si l’assuré bénéficie d’un maintien de salaire (fonctionnaire, prévoyance employeur), il ne percevra aucune indemnité ou limitée à la perte de revenu (c’est-à-dire partielle)

De même, si la perte de salaire est inférieure au montant de l’échéance de prêt, l’assuré aura un manque à gagner. Ce principe d’indemnisation se retrouve assez fréquemment dans les contrats groupe des établissements bancaires.

Le principe forfaitaire : Il s’agit de la prise en charge de l’échéance de prêt consécutive à un arrêt de travail. Dans cette hypothèse, que l’assuré est ou non une perte de revenu lié à son arrêt de travail, il sera indemnisé.

Dans les 2 cas, la prise en charge reste conditionnée à la franchise (le plus souvent 90 jours) et à la quotité choisie par les clients.

Attention, certains contrats « groupe » propose un système mixte:

  • Forfaitaire pour les TNS
  • Indemnitaire pour les salariés, fonctionnaires et assimilés

Notre conseil : Nous recommandons très vivement une formule forfaitaire qui vous garantit une prise en charge facile en cas de difficulté. Vous savez exactement quelle sera la prise en charge en cas de sinistre.

Quelle quotité d’assurance de prêt immobilier choisir?

Enfin, lorsqu’une assurance emprunteur est souscrite, l’assuré doit choisir le pourcentage pour lequel il est assuré. Ce pourcentage se nomme quotité. Il varie en fonction du nombre d’emprunteurs. S’il y a un emprunteur unique, la quotité est de 100%. Par contre s’il y a 2 emprunteurs par exemple, la quotité totale peut aller jusque 200%. En effet, chaque emprunteur choisi sa quotité personnelle.

Globalement, la banque va exiger une quotité minimal de 100% au global. Il faudra que la répartition se fasse en fonction des revenus de chacun.

Notre conseil : Nous recommandons que chaque emprunteur soit assuré à 100% chacun. En effet, l’assurance de prêt étant souscrite par un grand nombre de personnes et avec très peu d’anti-sélection, elle est très peu onéreuse. Vous bénéficiez donc d’une sécurité non négligeable en cas d’arrêt de travail, d’invalidité ou de décès à tout petit prix. En cas de problème pour l’un ou l’autre des emprunteurs, les mensualités de votre logement seront prises en charge intégralement. Avec l’expérience, nous voyons à quel point cela est une bouffée d’air dans ces moments difficiles…

Enfin, si vous empruntez pour du locatif, vous pouvez certes décider de ne vous assurer que pour du décès PTIA, mais choisissez aussi du 100%. Cette assurance est entièrement défiscalisable sur vos revenus locatifs alors profitez en!

Les franchises

En ce qui concerne la franchise en cas d’arrêt de travail, elle est généralement de 90 jours (car elle est calée sur les franchises de la sécurité sociale). Il s’agit du délai d’attente entre la survenue du préjudice et la prise en charge du paiement des mensualités par l’assurance. Ainsi, le délai de franchise peut être de 30, 60, 90 ou 180 jours.

Les exclusions

Les contrats d’assurance de prêt peuvent exclure certains éléments comme le suicide de l’assuré au cours de la première année de souscription, les actes volontaires du bénéficiaire ou de l’assuré et les circonstances d’une guerre. Par ailleurs, il y a également des exclusions au niveau des garanties ITT et IPT tels que les faits survenus suite à une consommation d’alcool ou de stupéfiants, ou suite à un sport extrême. Peuvent être également exclus, les maladies du dos et l’aliénation mentale. Cependant, la plupart de ces exclusions peuvent être rachetées sur demande moyennant une surprime. Regardez les options qui vous sont proposées pour choisir une bonne qualité d’assurance de prêt.

Les types de prêt

  • Prêts amortissables : Il permet d’amortir en même temps le capital dû ainsi que les intérêts dans la même mensualité.
  • Prêts in fine : Pendant la durée du prêt, le souscripteur paie les intérêts et il rembourse le capital à la fin du prêt (à la dernière échéance), Ce prêt est le plus souvent complété par une épargne qui permettra de solder le capital emprunté au terme.
  • Prêt à paliers ou lissés : Procédé visant à différer partiellement l’amortissement d’un prêt dans le cadre de financements comportant plusieurs lignes de prêts. Le ou les paliers sont appliqués au(x) prêt(s) le(s) plus long(s) de sorte à permettre d’intégrer les mensualités des prêts les plus courts. Ce système est souvent utilisé lorsque les échéances cumulées des différents prêts représente une charge trop lourde pour l’emprunteur (au regard de son taux d’endettement).

Le différé

Période pendant laquelle l’emprunteur diffère le remboursement du prêt.
Cela concerne le plus souvent des projets en constructions, travaux, VEFA et les durée du différé varient entre 12 et 36 mois. Pendant cette période l’emprunteur va débloquer en plusieurs étapes les fonds nécessaires à la réalisation de son projet,

  • Différé partiel : L’emprunteur paie les intérêts des fonds débloqués au fur et à mesure et l’assurance.
  • Différé total : L’emprunteur paie uniquement l’assurance. Les intérêts des sommes débloquées sont alors ajoutés au montant initial du prêt.

Les garanties

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Les garanties de base

DECES

En matière d‘assurance emprunteur, en cas de décès de l‘assuré, le capital restant dû est versé à l‘organisme prêteur, tel qu‘il est indiqué sur le tableau d‘amortissement, et ce dans la limite du montant garanti.

La garantie décès connait :

  • Des exclusions (souvent commune avec les autres garanties):
  • Des délais de carences: Exemple : 12 mois pour le suicide NB: Pour le suicide, le délai de carence ne s ’applique pas lorsque l’objet du prêt était l’achat de résidence principale (cependant le montant de l’indemnité est limité: 120 000€ en 2016)

P.T.I.A. (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)

Il s‘agit de l‘invalidité physique ou mentale constatée avant l‘âge de 65 (pouvant aller jusqu’à 70 ans) mettant l‘assuré dans l‘incapacité définitive d‘exercer toute activité rémunératrice et dans l‘obligation d‘avoir recours à l‘assistance d‘une tierce personne pour effectuer au moins 3 des 4 actes de la vie courante (se laver, se vêtir, se nourrir, se déplacer…). L‘assureur vous rembourse le montant du capital restant dû si vous décédez ou perdez complètement votre autonomie.

Les garanties complémentaires

I.T.T (Incapacité Temporaire totale de Travail)

L‘incapacité temporaire totale de travail est une incapacité médicalement reconnue mettant l‘assuré dans l‘impossibilité complète mais temporaire (à la suite de maladie ou d‘accident) de se livrer à son activité professionnelle lui rapportant gain ou profit. La prise en charge des échéances de prêt par cette garantie débute généralement à compter du 91ème jour (franchises possibles, selon le contrat : 30, 60, 90 ,180 jours) .

Le plus souvent l’ITT couvre une durée maxi de 36 mois: Au delà, c’est la garantie IPP ou IPT qui prend le « relais » sous réserve que les conditions d’indemnisation soit remplies.

I.T.P(Incapacité Temporaire partielle de Travail)

L‘incapacité temporaire partiel de travail est une incapacité médicalement reconnue mettant l‘assuré dans l‘impossibilité d’exercer temporairement (à la suite de maladie ou d‘accident) son activité professionnelle à temps plein (mi temps thérapeutique).
La prise en charge se fait le plus souvent à hauteur de 50% de l’échéance de prêt et dans la limite de la quotité assurée.

I.P.T. (Invalidité Permanente et Totale)

L‘invalidité permanente totale est une invalidité physique ou mentale constatée avant l‘âge de 65 ans (pouvant aller jusqu’à 70 ans) mettant l‘assuré dans l‘incapacité d‘exercer toute occupation lui rapportant gain ou profit. Le sinistre sera pris en charge après consolidation de l’état de santé de l’assuré sous réserve que le taux d’invalidité contractuel soit supérieur ou égal à 66%.

Ce taux d’invalidité est calculé en fonction :

  • Du taux d’invalidité fonctionnelle : diminution de la capacité d’une personne à effectuer certains gestes de la vie courante (souvent assimilable au taux d’invalidité déterminé par la S.S)
  • Du taux d’invalidité professionnelle : diminution de la capacité d’une personne à exercer sa profession (celle exercée au moment du sinistre).

Attention : le taux contractuel est déterminé par le médecin conseil de la compagnie (Le taux d’invalidité fonctionnel retenu par la S.S ne lui est pas opposable).

I.P.P (Invalidité Permanente Partielle)

Cette garantie est complémentaire de la garantie IPT: le taux de prise en charge commence à 33% (et non 66%). 2 modes d’indemnisation: N-33/33 et forfaitaire

Forfaitaire: un montant de prise en charge est déterminé par avance quelque soit le taux d’IPP. Exemple: 50% de l’échéance de prêt dans la limite de le quotité.

Indemnité N-33/33:
Ex: tx d’invalidité 45% / échéance :1000 €/ quotité 50 %

(45-33/33) x 1000 = 363,63 € / 2 = 181,81 €

IP (invalidité professionnelle)

L‘invalidité professionnelle est une invalidité physique ou mentale constatée avant l‘âge de 65 ans mettant l‘assuré dans l‘incapacité totale et définitive d‘exercer son activité professionnelle ou parfois, une activité similaire. Cette garantie vise le plus souvent des CSP spécifiques.

  • pharmaciens (PREMIUM, CARDIF)
  • professions médicales et paramédicales (GPM) L’indemnisation est comparable à celle prévue en cas de décès (versement du CRD)

Les options

La garantie chômage/perte d’emploi (PE)

Elle garantie à l’emprunteur le remboursement d’une partie de ses échéances de prêt en cas de chômage. L’indemnisation est encadrée par des conditions strictes:

  • le contrat de travail doit être un CDI (d’une certaine durée)
  • le chômage doit résulter d’un licenciement
  • la garantie est assortie de délais de carences et franchises
  • la prise en charge est limitée en terme de durée et montant Certains contrats « groupe » proposent des garanties « perte d’emploi » qui ne sont en fait que des possibilité de reports d’échéances.

Le rachat des exclusions MNO

Les MNO sont les maladies non objectivables. Cela vise les pathologies liées au dos et au psychisme.

Traditionnellement, les compagnies conditionnent la prise en charge de ses pathologies au titre des garanties ITT/IPT à une hospitalisation pour une durée déterminée (de 7 à 15 jours le plus souvent).

Les clients souhaitant supprimer cette condition d’hospitalisation, ont la possibilité, moyennant une cotisation supplémentaire de souscrire le rachat à conditions que les assurés n’est pas de pathologie dos et/ou psy à déclarer au moment de la souscription.

A quoi sert un courtier en assurance de prêt?

Votre courtier en prêt immobilier va vous négocier le meilleur taux d’emprunt immobilier.

En parallèle, le courtier en assurance de prêt vous conseille sur l’assurance emprunteur la moins chère pour votre profil. Faire jouer la concurrence entre les compagnies d’assurance vous permet de vous assurer au moins cher, et de gagner du temps dans vos recherches.

Par ailleurs, il sélectionne avec vous le contrat qui correspond à vos besoins mais aussi aux exigences de la banque. En effet, vous devez avoir une équivalence de garanties pour que votre délégation soit acceptée. Votre courtier en assurance emprunteur vous fournira l’ensemble des documents dont la banque a besoin pour éditer votre offre de prêt avec l’assurance en délégation. Faire appels aux services du bon courtier est gratuit!

Trouver une assurance de prêt immobilier pas chère

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Pour pouvoir calculer le montant de la prime d’assurance, il faut posséder les données suivantes : l’âge, l’état de santé, le montant du prêt, la durée du prêt et les risques auxquels l’assuré pourrait être confronté (sport ou métier à risque). Cela comporte également les voyages à l’étranger. La cotisation peut se payer sur le capital restant dû ou sur le montant initial du prêt. Dans le premier cas, le montant de la cotisation diminue tout au long du prêt tandis que dans la deuxième situation, l’assuré paye la même cotisation pendant toute la durée du crédit.

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Les risques pris en compte par les assurances pour les assurances de prêt

  • L’âge
  • Le métier
  • Le kilométrage parcouru
  • L’aspect fumeur / non fumeur
  • La Durée du Crédit
  • Le rapport poids/taille
  • Les loisirs
  • Les déplacements à l’étranger

Le médical de l’assurance emprunteur

Avant de souscrire le contrat, l’assureur va demander au souscripteur de remplir un questionnaire médical. Ce dernier est souvent utilisé quand le capital emprunté est élevé. Si le demandeur fait une fausse déclaration sur son état de santé ou s’il oublie volontairement de préciser des éléments, la compagnie d’assurance peut invoquer la nullité du contrat. Quelques fois le souscripteur peut faire une omission involontaire, dans ce cas, la compagnie d’assurance recalcule la mensualité au prorata de l’année en cours.

Vous avez du médical à déclarer ou un risque aggravé de santé? Nous avons une solution spécifique d’assurance emprunteur avec risque médical à vous proposer.

Comprendre l’assurance de prêt en vidéo

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