Comment assurer un immeuble ?

Il est obligatoire d’assurer toutes les parties d’un immeuble, communes et privatives. Pour ce faire, il est nécessaire de combiner deux assurances : celle de la copropriété (collective) et celle du copropriétaire (individuelle). Ces deux assurances couvrent les sinistres provenant des parties communes ou d’un logement personnel. Focus sur les assurances permettant de protéger un immeuble. 

Quelle assurance de copropriété ?

La responsabilité civile obligatoire

L’assurance de copropriété est une assurance collective intégrant notamment la responsabilité civile. Elle permet ainsi d’indemniser toute victime potentielle d’un dégât provenant des parties communes de l’immeuble :

• chute d’un morceau de façade ;
• escalier glissant ;
• ascenseur déréglé ;
• etc.

Cette assurance protège par ailleurs le gardien de l’immeuble. Elle couvre également toute autre personne affectée au service de l’immeuble (employé d’une société de nettoyage qui intervient à l’entretien ménager des parties communes de l’immeuble par exemple). 

La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit donc l’obligation pour tout immeuble de souscrire au minimum de la responsabilité civile. L’objectif prioritaire est alors de pouvoir indemniser les victimes en cas de sinistre émanant des parties communes de l’immeuble.

À noter : Toute assurance d’immeuble se met en place par le syndic de copropriété sans nécessité de mandat spécifique. Cependant, toute modification ou résiliation de contrat doit être votée lors d’une assemblée générale. 

La multirisques immeuble

La loi Alur n’oblige cependant pas les copropriétés à mettre en place une assurance pour les dommages subis par l’immeuble lui-même. En cas de sinistre, ce sont alors les copropriétaires de l’immeuble qui se chargent de réparer et donc, de payer ces réparations. Il est ainsi possible d’étendre la garantie responsabilité civile de l’immeuble en mettant en place une multirisques immeuble. Cela permet de se prémunir contre des conséquences financières importantes en cas de :

• incendie, foudre, explosion,… ;
• dégât des eaux : rupture de canalisations, fuite, débordement, infiltration, gel,… ;
• tempête, grêle, neige ;
• vol ou vandalisme ;
• bris de glace ou de vitre dans les parties communes (y compris les parois vitrées séparant deux balcons mitoyens) ;
• catastrophes naturelles et technologiques ;
• attentat ou acte terroriste. 

À savoir : Le paiement des primes d’assurance immeuble se fait par le syndic de copropriété. Il fait donc partie des charges de l’immeuble payées au tantième par chaque copropriétaire. 

Qu’est-ce que la convention IRSI ?

La convention IRSI est une réglementation spécifique facilitant la prise en charge et l’indemnisation de certains sinistres. Elle est un accord entre les assureurs et fixe des règles précises de désignation de la compagnie d’assurances gestionnaire du sinistre et celle qui doit indemniser. 

Quels sinistres font partie de la convention IRSI ?

La convention IRSI s’applique à deux types de sinistres ne dépassant pas 5 000 € de réparation :

• les incendies ;
• les dégâts des eaux.

Qui est désigné assureur gestionnaire du sinistre ?

En cas de sinistre dans une zone privative, c’est l’assureur de l’occupant qui sera en charge de la gestion du dossier d’indemnisation.

Quel assureur doit indemniser ?

C’est la valeur des dégâts qui désigne la compagnie d’assurances qui procède à l’indemnisation.

• Valeur des dégâts inférieur à 1 600 € hors taxes : indemnisation par l’assureur gestionnaire, sans recours possible contre une autre compagnie d’assurances.
• Valeur des dégâts comprise entre 1 600 € et 5 000 € hors taxes : expertise mandatée par l’assureur gestionnaire pour le compte de tous les assureurs parties prenantes du sinistre. Il doit indemniser lui-même les victimes mais peut se retourner contre les autres assureurs. 

Comment procéder en cas de recherche de fuite ?

La convention IRSI prévoit l’organisation des recherches de fuite. Elle désigne l’assureur chargé des démarches. Ce dernier doit par ailleurs prendre en charge les frais engendrés par cette recherche sans franchise ni plafond.

Local privatif	Parties communes
C’est l’assureur de l’occupant qui doit s’en charger sauf s’il n’est pas assuré. Dans ce cas, c’est l’assurance de l’immeuble qui prend le relais.	C’est l’assureur de l’immeuble qui se charge de la recherche de fuite. Si cette dernière provient finalement d’une partie privative, c’est l’assureur de l’occupant qui devra se charger des frais de recherche.

Quelle assurance du ou des copropriétaire(s) ?

Propriétaire occupant, locataire ou propriétaire investisseur, l’assurance habitation est obligatoire pour assurer son appartement et les parties communes en cas de dégât provenant de son logement personnel.

L’assurance PNO pour investisseur locatif 

Lorsque vous possédez un bien que vous mettez en location, vous êtes tenus de l’assurer via une assurance nommée “Propriétaire Non Occupant” connue sous le nom d’assurance PNO ou assurance investisseur. Elle vise notamment à couvrir financièrement les dommages causés par votre locataire dans le logement. Elle est obligatoire lorsque le logement fait partie d’une copropriété. En outre, elle permet de couvrir l’habitation en cas de vacances locatives.

L’assurance PNO peut alors assurer :

• les dommages provoqués dans le bien ;
• les frais survenant après un sinistre (expertise, démolition,…) ;
• la responsabilité civile auprès du locataire, d’un voisin ou de tout autre tiers. 

Qui fait jouer la garantie en cas de sinistre dans son immeuble ?

Assurer la copropriété de l’immeuble permet de couvrir les dommages causés par un événement qui prend sa source dans les parties communes. C’est alors le syndic de copropriété qui s’occupe d’effectuer la déclaration à l’assurance.

L’assurance du copropriétaire prend en charge les dommages causés par un événement qui prend naissance dans sa partie privative. C’est donc à l’occupant de déclarer le sinistre à l’assurance.

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