Comment choisir entre régime micro-foncier ou réel ?

Voici comment fonctionnent les déclarations au micro-foncier ou réel :

Choisir entre micro-foncier ou réel…

Lors de votre déclaration d’impôts, si vous avez des revenus fonciers tirés de la location d’immeuble nu à déclarer, vous avez le choix entre le régime du micro-foncier (case de la 2042 ligne 4BE) et les revenus réels (2044).
On entend par immeuble nu la location d’un appartement, d’une maison, cave, garage, remise, local professionnel. La location du foncier meublé est lui déclaré dans les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Comment fonctionne le régime micro foncier ?

Vous déclarez les revenus fonciers hors charges et vous appliquez un abattement forfaitaire de 30%. Vous serez donc imposé sur votre tranche marginale d’imposition sur les 70% restants. Ceci signifie que vous aurez toujours du bénéfice imposable car les travaux et intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles. Ils sont déjà inclus dans les 30% forfaitaires.

Comment fonctionne le régime du foncier imposé au réel ?

Dans ce cas, vous déclarez tous vos revenus hors charges. Vous ne bénéficiez pas d’abattement forfaitaire mais vous pouvez déduire plein d’éléments de vos revenus

• Des dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, des dépenses de diagnostics.
• Les provisions pour charges de copropriété, exceptées les charges du locataire ou dites « récupérables ».
• Des frais de gestion, frais de procédure, commissions versées pour la gestion locative
• Frais de gérance d’un immeuble, frais d’avocat, huissier.
• Ensuite des primes d’assurance du bien et des loyers impayés.
• Et puis des taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux.
  Les intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier.
• Des indemnités d’éviction et de relogement dans certain cas.
• Des déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre des dispositifs Pinel, Louer abordable (Cosse ancien), Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien.

En fonction de vos dépenses, vous pouvez tomber sur un résultat négatif (si vous faites de gros travaux par ex).
Si le résultat négatif est en dessous de 10 700€, vous pouvez tout déduire des revenus salariés sur le montant de la tranche marginale.

S’il est au-dessus, vous pourrez amortir le reste sur les 10 années suivantes dans la limite annuelle de 10 700€.

Dans quel cas peut-on choisir le régime du micro foncier ?

Le montant des loyers annuels doit être inférieur à 15 000€. Si le propriétaire est dans ce cas il est de plein droit (c’est-à-dire par défaut) dans le régime du micro foncier.
Cependant, même si vous percevez moins de 15 K€ vous avez la possibilité d’opter pour le régime du réel. Cependant, si vous optez pour cette option vous vous engagez à la garder pour 3 ans (afin de limiter l’effet d’aubaine) de manière irrévocable.
Par ailleurs, vous n’avez pas la possibilité de mettre un bien sur le régime du micro foncier et un autre au réel. Vous devez choisir une option pour l’ensemble des loyers encaissés sur l’immobilier loué nu. Après cette période de 3 ans, vous pouvez continuer à opter pour le réel ou à revenir sur le micro foncier. Le délai de 3 ans rentre en considération après chaque changement.

Dans quel cas dois-je déclarer mes revenus au réel ?

Comme expliqué précédemment, si vous dépassez le seuil des 15 000€, vous serez obligés de remplir la 2044 avec les revenus au réel.

ailleurs, certains revenus ne sont pas déclarables au micro foncier :

• de monuments historiques ;
• d’immeubles dans le secteur sauvegardés, régime « Malraux » ;
• de logements neufs au titre desquels est appliquée la déduction au titre des amortissements (Robien, Périssol, Besson) ;
• de logements au titre des quels le contribuable bénéficie des déductions spécifiques prévues dans le cadre des dispositifs Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien ;
• d’immeuble ou est appliquée une réduction d’impôt dans le secteur touristique ;
• de parts de SCI, SCPI ou FIP sauf si le détenteur des parts et également propriétaire directement d’immeuble donnée en location nue.

Hors comme vous l’avez compris, vous ne pouvez pas déclarer vos revenus dans les 2 parties. Donc si vous disposez d’au moins un bien contenant ces caractéristiques. Vous devrez déclarer tous vos revenus fonciers au réel.
Attention, si vous avez un Robien, un Sellier ou un Pinel, la réduction d’impôt s’applique par déduction de votre impôt dû. Vous avez donc la possibilité de faire du micro foncier dans ce cas.

Quels sont les avantages du micro foncier ?

Par suite, en cas de contrôle fiscal, vous n’avez pas de justificatif à fournir, puisque la déduction est forfaitaire. Au réel, vous devez pouvoir justifier chacune des dépenses effectuées.

Comment choisir entre les deux solutions micro-foncier ou réel ?

Choisissez le micro-foncier ou réel avec votre calculette !
– Calculez le montant déclarable avec l’abattement forfaitaire
– Calculez le montant déclarable en déduisant toutes les charges payées de vos revenus locatifs
– Choisissez la formule la plus avantageuse pour vous

Bonus, mon conseil : pour ma part, je ferai l’extrapolation de ces calculs sur 3 ans puisque l’engagement continue sur cette période.

Comment passer d’un régime à l’autre ?

Il n’y a pas de formalité particulière : il vous suffit de remplir vos impôts au bon endroit dans votre avis d’imposition.

Vous devez respecter l’obligation de rester au minimum 3 ans au réel si vous étiez éligible au micro foncier mais que vous choisissez malgré tout de déclarer au réel.

Si vous exercez une activité de location meublée non professionnelle, il est également utile de connaître le risque fiscal en cas de décès du LMNP selon l’arrêt Musel.