Emprunter avec Crédit Logement

Si vous souhaitez faire un crédit immobilier, votre banque va vous proposer en garantie une caution ou bien une hypothèque. Crédit Logement est une des sociétés ou organismes de cautions les plus populaires. Nous vous expliquons comment elle fonctionne.

Qui est crédit Logement ?

Crédit Logement appartient aux banques qui utilisent la caution (BNPP, crédit agricole, LCL, société général, HSBC, etc.)

Créé en 1975, et avec une production de plus de 100 milliards d’euros par an, il dispose d’un effectif de 330 personnes. Ce n’est pas une assurance mais une société de financement, donc elle fonctionne avec un fond mutuel de garantie (FMG). Quand il y a un contentieux, ils vont pouvoir puiser dans le fonds mutuel de garantie pour payer (encours d’environ 6 milliards d’euros).

L’exigence prudentielle réglementée par l’ACPR (2017), impose un niveau de fonds propres à 2% des encours garantis, quelque soit le statut du garant (Compagnie d’assurance ou Société de financement), sous condition de robustesse et de capacité à passer les stress tests. La CAMCA, SACCEF, etc. sont donc maintenant soumises aux mêmes règles.

La banque va activer crédit logement s’il y a 3 impayés d’affilé.

A la fin du crédit, Crédit logement va rendre autour des 2/3 de la part du fond mutuel de garantie. Historiquement, cela représente entre 66 et 75% de cette contribution. Au final, cela représente environ la moitié du coût total de la caution crédit logement qui vous est remboursé à la fin du crédit.

Pour bien choisir votre garantie, mieux vaut se confier à un expert courtier en crédit immobilier.

Les avantages de la garantie Crédit Logement

La garantie crédit Logement propose un ensemble de services qui sont très intéressant.

Pour vous :

• Rapidité de la réponse (48h si pas d’accord automatique) et donc de l’accord de prêt donné par la Banque
• Une partie de la cotisation qui est versée abonde le fond mutuel de garantie. Une partie de ce fonds mutuel de garantie est éventuellement restituable au terme de la garantie
• Pas de frais de mainlevée chez le notaire (obligatoire en cas d’hypothèque ou de PPD, les sûretés réelles).
• Peut garantir les crédits amortissables, in fine, prêt à taux zéro, etc.
• Possibilité de transférer le prêt garanti sur une nouvelle acquisition (surtout utilisée en cas de hausse des taux dans le cadre d’une revente/acquisition).
• Accompagnement de Crédit Logement en cas de difficulté passagère : le règlement à l’amiable est privilégié plutôt que la saisie du bien imposée dans le cadre d’une hypothèque. Toutes les solutions sont envisagées : report d’échéances, allongement de la durée du prêt, etc.

Pour la banque :

• Accord automatique pour près de 60% des dossiers
• Les conditions de refinancement sont meilleures avec cette garantie financière
• Aucun risque sur le crédit car en cas d’impayé ou une dégradation de la situation du client aggravant le risque, c’est Crédit logement qui paye et qui s’occupe du recouvrement.

Quel est le circuit d’un dossier ?

Les banques ont une liaison informatique mise en place avec Crédit logement. L’échange des données se fait donc informatiquement. C’est donc la banque qui s’occupe de la demande, vous n’aurez pas d’accès direct à crédit logement.

60% des dossiers sont validés automatiquement, notamment grâce à un système de scoring, le reste est analysé. Soit le dossier est refusé, soit il peut faire l’objet de demandes d’informations complémentaires.

Par la suite, soit le dossier est refusé, soit il est accordé. En cas de défaut, les dossiers peuvent être réétudié sous réserve d’éléments nouveaux.

Lorsque l’accord est émis, le banquier pourra passer à l’étape de l’édition des offres de prêt.

A qui s’adresse Crédit Logement ?

Vous êtes concerné si vous empruntez en tant que :

• Un particulier résident en France
• Une personne de nationalité française « non-résidents »
• Une SCI Familiale uniquement

Qu’est-ce qu’un résident fiscal français ?

Il doit respecter au moins 1 de ces 3 critères, et les impôts sont dus en France si :

• Habiter plus de 6 mois et un jour en France
• Avoir ses revenus principaux en France
• Avoir une activité économique en France.

Quel peut être l’objet du financement ?

• Un bien destiné au logement de particuliers, et détenu en pleine propriété.
• Pour la résidence principale, secondaire ou locative.

Quel type de prêt peut être garanti ?

• Les prêts amortissables, in fine ou les prêts en Francs Suisses
• Couvert par une assurance de prêt à minimum 100% de quotité globale
• Périodicité de remboursement mensuelle ou trimestrielle

Astuce : si vous avez moins de 37 ans, vous pourrez bénéficier du tarif préférentiel initio.

Les limites :

• Avec un différé de maximum 36 mois (3 ans)
• Encours global garanti par crédit logement de 2 millions d’euros
• Durée limitée à 30 ans hors période de différé

Quels revenus sont pris en compte par Crédit Logement?

• Pour les intérimaires, prise en compte de 100% des revenus si vous avez plus de 2 ans d’ancienneté. Sinon, Crédit logement prendra en compte 50% des revenus.

Catégories de revenus et de charges	Les revenus pris en compte
Les revenus fixes (sur plusieurs années)	Commissions et primes Revenus de titres Les dividendes Revenus fonciers à percevoir Les revenus saisonniers
Les revenus variables	Commissions et primes Revenus de titres Les dividendes Revenus fonciers à percevoir Les revenus saisonniers
Charges	Prêts immobiliers Pension alimentaires versées Loyer Abondements de prêts in fine Autres prêts (conso, familiaux, etc.)
Les revenus non retenus	Pension alimentaire perçue CAF, APL Allocations chômage Remboursement de frais Pourboires

Zoom sur la pondération des revenus fonciers :

• En général, seuls 80% des revenus fonciers seront pris en compte. Néanmoins ceux-ci sont déduits des charges liées. Il s’agit d’un bilan locatif foncier.
• Mais si les revenus fonciers dépassent les revenus du travail, alors on effectue une approche classique où l’on calcule
• Si le taux d’endettement trop élevé suite à ce calcul, alors votre épargne et la valeur nette du patrimoine immobilier vont être considérées pour prendre une décision
• Crédit logement va considérer un rendement locatif de maximum 4% pour le bien acquis. Si c’est plus, le loyer va être plafonné.

Endettement ou reste à vivre ?

C’est l’endettement des emprunteurs qui permet de déterminer la solvabilité, il doit rester autour des 33%. Le reste à vivre est un complément d’informations.

Attention néanmoins : selon l’article L331-2 du code de la consommation, la détermination du reste à vivre est strictement encadrée. L’article prévoit en effet que son montant minimum soit égal au RSA, majoré de 50% pour un ménage, quel que soit sa composition.

Pourquoi faire une SCI ?

• Possibilité de choisir entre l’IS ou l’IR pour le régime d’imposition
• En cas de transmission, calcul des droits de mutation sur une valeur nette (actif – passif), alors que si détenu en direct, calcul sur la valeur brute.
• Protéger le patrimoine : si je suis gérant d’entreprise, j’ai un bien en propre. Si j’ai besoin de fonds la banque va pouvoir jouer sur la caution solidaire pour récupérer les biens. Ce qui est en SCI ne pourra pas être saisi. A la limite les parts de SCI pourront être saisies, mais ils ne pourront pas forcer la vente du bien.

Statistiquement, un dossier fait au travers d’une SCI est 3 fois plus risqué qu’un crédit aux personnes physiques pour les banques. C’est donc pour ça que les banques prennent systématiquement la caution solidaire des associés.

Qu’est ce qui peut influencer la valeur d’un bien ?

• Le marché local, l’environnement et le bien en lui-même
• L’activité économique (aides de l’état, subventions, taux de crédit, etc.)
• La nature de l’opération (les travaux ne valorisent pas le bien du montant des travaux, la surcote dans le neuf)

Zoom sur le marché immobilier français :

• 36,3 millions de logements en France au 1^er janvier 2018 pour 28 millions de ménage
• 58% des français sont propriétaires de leur résidence principale pour une moyenne de 69% dans l’union européenne