Locatif : choisir un garant ou une assurance loyers impayés?

Est ce qu’il vaut mieux un garant ou une assurance loyers impayés? Un loyer impayé entraine une succession de complications et de graves difficultés financières pour le locataire et pour le loueur. Le lien de confiance entre les parties est détérioré et le recouvrement de la créance est souvent laborieux.
Comment se sortir de cette impasse ? Quels sont les recours et y a-t-il des solutions pour anticiper cette problématique.

Conséquences du loyer impayé

Un loyer impayé est souvent la résultante d’une difficulté financière ou d’une carence de gestion de la part du locataire. Cependant, le non-paiement de cette échéance peut avoir des répercussions sérieuses dès le premier retard.
Pour le locataire, c’est une dette qui risque de s’amplifier et qui sera de plus en plus difficile à rembourser. De ce fait, il encourt également l’annulation de son bail, voir l’expulsion.
Pour le bailleur, c’est une hantise qui lui coûte cher. Avec entre autres, des charges de copropriété, un crédit en cours, des procédures longues et fastidieuses pour recouvrer l’arriéré.
Par conséquent, personne n’a rien à gagner dans cette configuration. Et, même si il existe des recours, ils prennent plusieurs mois et sont sources de tension et de stress.

Les recours existants

Il est important d’agir dès le premier impayé afin d’éviter que la situation ne s’enlise ou ne s’aggrave.
Le recours à l’amiable est la première action à entreprendre. Ouvrir le dialogue avec son locataire et mettre en place un échelonnement permettra de rompre l’engrenage. Malgré tout, si le compromis n’aboutit pas, le bailleur peut demander une injonction de payer. Il déposera toutes les pièces justificatives au greffe de la juridiction compétente et la fera exécuter par un huissier. Si cette action est insuffisante, un juge pourra décider de la résiliation du bail lors d’une audience. Elle sera automatique en cas de clause résolutoire dans le bail ou après examen de la situation sans cette clause.
Cependant, la procédure d’expulsion n’interviendra qu’après un préavis obligatoire pouvant aller jusqu’à 3 mois. Seul, un huissier pourra la mettre en œuvre en dehors de la « trêve hivernale » qui va du 1er novembre au 31 mars.

En définitive, c’est un vrai parcours du combattant qui attend le loueur. Les garanties de récupérer son dû sont très limitées surtout dans le cas d’une insolvabilité du locataire.

Les solutions pour anticiper les impayés

Dans l’idéal, mieux vaut se prémunir de toutes ces formalités fastidieuses et longues en anticipant les impayés. Comment ? De nombreuses solutions existent. Avant de signer le bail, le bailleur devra scruter à la loupe les revenus de son futur locataire. Il pourra aussi se renseigner sur son passé en demandant des quittances de loyer ou des courriers de recommandation. Mais d’autres garanties ont encore plus de poids.

La caution personnelle

La caution personnelle assure au bailleur le paiement du loyer par un garant en cas de défaillance financière du locataire.

Comment ça fonctionne ?

C’est souvent le bailleur qui réalise l’acte de caution solidaire mais un notaire peut également exécuter cette tâche. Le garant recevra un exemplaire de l’acte avec le bail. Par contre, pour être valide, il doit contenir des clauses obligatoires.

Le montant des dettes couvertes par la caution et le montant maximal engagé
La durée de l’engagement et les éventuels renouvellements

Les Avantages

Cette démarche est gratuite mais elle implique un engagement fort de la part du signataire de l’acte de caution solidaire. De ce fait, il s’agit souvent d’un parent ou d’un membre proche de la famille.

Les données à prendre en compte

Le locataire doit trouver une personne qui lui fasse suffisamment confiance pour prendre le risque de payer son loyer. De plus, cette personne doit être solvable et avoir des revenus suffisants. C’est pourquoi, cette démarche compréhensible pour un étudiant est délicate pour un individu qui est dans la vie active. En effet, passé un certain âge, il est gênant de demander de l’aide à ses parents. Pour finir, il faut renouveler l’engagement en même temps que le bail. Cela nécessite donc de réitérer la demande auprès du garant à chaque terme du bail.

La GRL

La GRL n’existe plus depuis 2018. Elle est remplacée par la garantie visale dans certains cas et par la GLI de manière générale.

Garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi)

C’est Action logement (1% logement cotisé par les employeurs) qui finance et gère ce nouveau dispositif entièrement gratuit. Par conséquent, il est réservé aux jeunes ou aux employés précaires de moins de 31 ans. Visale couvre les loyers impayés, les éventuelles dégradations et prend en charge les actions en justice. C’est au locataire de faire la demande directement sur internet. Pour être admissible, il faut avoir un taux d’effort de 50 %. C’est-à-dire que le loyer et les charges ne doivent pas dépasser la moitié des revenus du demandeur.

Les assurances GLI

Dans le cas d’une garantie loyers impayés (GLI), c’est l’assureur qui se substitue au locataire et qui devient le garant. Le contrat d’assurance prévoit également d’autres clauses non négligeables. D’une part, l’assistance et la prise en charge des frais juridiques et d’autre part, une indemnisation en cas de détériorations immobilières. L’assureur deviendra le propriétaire de la dette du locataire et endossera toutes les démarches de recouvrement ou d’expulsion. Pour souscrire, il suffit de se renseigner auprès d’une compagnie d’assurance ou encore de l’agence immobilière qui gère votre bien. Vous pouvez également faire appel à un courtier.

Vous pouvez aussi consulter nos questions fréquentes sur l’assurance pour loyers impayés

Les avantages de la garantie loyers impayés

Avant tout, ce qui est très appréciable, c’est la sécurité en matière de couverture. La prise en charge des frais juridiques comprise dans la prestation est un soulagement en cas de litige. Enfin, le paiement des loyers impayés lors du décès du locataire est un critère également important auquel on ne pense pas au moment de la signature du bail.
Du point de vue fiscal, les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers. La GLI est ouverte à tous sans conditions particulières et offre une sérénité totale aux bailleurs.

Astuces pour la garantie loyers impayés

Le coût de l’assurance est à prendre en considération dans le budget. Tout comme la réserve de trésorerie qui devra être suffisante en attendant l’indemnisation de l’assurance. De plus, la sélection des candidats est stricte afin de limiter les risques. Par conséquent, l’assureur vérifiera les profils financiers de vos locataires avec soin. Vérifiez par avance que votre locataire est éligible à la GLI.

Toutefois, malgré des conditions rigoureuses de fonctionnement, le coût de l’assurance demeure abordable et raisonnable. Au regard des éventuelles pertes que des impayés de loyer engendrent, la GLI reste une solution efficace et appréciée.

En savoir plus sur la GLI

En résumé

En conclusion, sécurisez-vous l’esprit et protégez votre bien en devançant les risques d’impayés. Choisissez la solution qui vous convient le mieux et n’hésitez pas à demander des devis avant de faire votre choix final.

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